최근 수정 시각 : 2025-04-10 07:57:21

압류/부동산



1. 개요2. 통칙3. 강제경매

1. 개요

부동산에 대한 압류 절차 내용을 설명한 문서.

2. 통칙

  • 부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 한다(민사집행법 제78조제1항).
  • 강제집행은 다음 각호의 방법으로 한다(제2항).
    • 1. 강제경매
    • 2. 강제관리
  • 채권자는 자기의 선택에 의하여 제2항 각호 가운데 어느 한 가지 방법으로 집행하게 하거나 두 가지 방법을 함께 사용하여 집행하게 할 수 있다(제3항).
  • 강제관리는 가압류를 집행할 때에도 할 수 있다(제4항).

  • 부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할한다(제79조제1항).
  • 부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 있는 때에는 각 지방법원에 관할권이 있다. 이 경우 법원이 필요하다고 인정한 때에는 사건을 다른 관할 지방법원으로 이송할 수 있다(제2항).

3. 강제경매

  • 강제경매신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다(제80조).
    • 1. 채권자ㆍ채무자와 법원의 표시
    • 2. 부동산의 표시
    • 3. 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원[1]

  • 강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다(제81조제1항).
    • 1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서
    • 2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류
  • 채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다(제2항).
  • 제1항제2호 단서의 경우에 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다(제3항).
  • 제3항의 경우에 법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 한다(제4항).
  • 강제관리를 하기 위하여 이미 부동산을 압류한 경우에 그 집행기록에 제1항 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류가 붙어 있으면 다시 그 서류를 붙이지 아니할 수 있다(제5항).

  • 집행관은 제81조제4항의 조사를 위하여 건물에 출입할 수 있고, 채무자 또는 건물을 점유하는 제3자에게 질문하거나 문서를 제시하도록 요구할 수 있다(제82조제1항).
  • 집행관은 제1항의 규정에 따라 건물에 출입하기 위하여 필요한 때에는 잠긴 문을 여는 등 적절한 처분을 할 수 있다(제2항).

  • 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다(제84조제1항).
  • 압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다(제2항).
  • 경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다(제3항).
  • 압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다(제4항).
  • 강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(제5항).

  • 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때[2]에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 고려하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다(제84조제1항).
  • 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고하고, 제91조제4항 단서의 전세권자 및 법원에 알려진 제88조제1항의 채권자에게 이를 고지하여야 한다(제2항).
  • 제1항의 배당요구의 종기결정 및 제2항의 공고는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다(제3항).
  • 법원사무관등은 제148조제3호 및 제4호의 채권자 및 조세, 그 밖의 공과금을 주관하는 공공기관에 대하여 채권의 유무, 그 원인 및 액수[3]를 배당요구의 종기까지 법원에 신고하도록 최고하여야 한다(제4항).
  • 제148조제3호 및 제4호의 채권자가 제4항의 최고에 대한 신고를 하지 아니한 때에는 그 채권자의 채권액은 등기사항증명서 등 집행기록에 있는 서류와 증빙(證憑)에 따라 계산한다. 이 경우 다시 채권액을 추가하지 못한다(제5항).
  • 법원은 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 배당요구의 종기를 연기할 수 있다(제6항).
  • 제6항의 경우에는 제2항 및 제4항의 규정을 준용한다. 다만, 이미 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 같은 항의 고지 또는 최고를 하지 아니한다(제7항).

  • 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임(借賃) 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 한다(제85조제1항).
  • 집행관이 제1항의 규정에 따라 부동산을 조사할 때에는 그 부동산에 대하여 제82조에 규정된 조치를 할 수 있다(제2항).

  • 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 법원에 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있다(제1항).
  • 제1항의 신청을 받은 법원은 제16조제2항에 준하는 결정을 할 수 있다(제2항).
  • 제1항의 신청에 관한 재판에 대하여 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다(제3항).

  • 강제경매절차 또는 담보권 실행을 위한 경매절차를 개시하는 결정을 한 부동산에 대하여 다른 강제경매의 신청이 있는 때에는 법원은 다시 경매개시결정을 하고, 먼저 경매개시결정을 한 집행절차에 따라 경매한다(제87조제1항).
  • 먼저 경매개시결정을 한 경매신청이 취하되거나 그 절차가 취소된 때에는 법원은 제91조제1항의 규정에 어긋나지 아니하는 한도 안에서 뒤의 경매개시결정에 따라 절차를 계속 진행하여야 한다(제2항).
  • 제2항의 경우에 뒤의 경매개시결정이 배당요구의 종기 이후의 신청에 의한 것인 때에는 집행법원은 새로이 배당요구를 할 수 있는 종기를 정하여야 한다. 이 경우 이미 제84조제2항 또는 제4항의 규정에 따라 배당요구 또는 채권신고를 한 사람에 대하여는 같은 항의 고지 또는 최고를 하지 아니한다(제3항).
  • 먼저 경매개시결정을 한 경매절차가 정지된 때에는 법원은 신청에 따라 결정으로 뒤의 경매개시결정[4]에 기초하여 절차를 계속하여 진행할 수 있다. 다만, 먼저 경매개시결정을 한 경매절차가 취소되는 경우 제105조제1항제3호의 기재사항이 바뀔 때에는 그러하지 아니하다(제4항).
  • 제4항의 신청에 대한 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다(제5항).

  • 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법ㆍ상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다(제88조제1항).
  • 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다(제2항).
  • 법원은 제87조제1항 및 제88조제1항의 신청이 있는 때에는 그 사유를 이해관계인에게 통지하여야 한다(제89조).
  • 제90조(경매절차의 이해관계인) 경매절차의 이해관계인은 다음 각호의 사람으로한다.
    • 1. 압류채권자와 집행력 있는 정본에 의하여 배당을 요구한 채권자
    • 2. 채무자 및 소유자
    • 3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
    • 4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람
  • 제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
  • 제92조(제3자와 압류의 효력) ① 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.
  • ② 부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는 압류한 뒤 소유권을 취득한 제3자가 소유권을 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알지 못하였더라도 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.
  • 제93조(경매신청의 취하)① 경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다.
  • ② 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 제114조의 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.
  • ③ 제49조제3호 또는 제6호의 서류를 제출하는 경우에는 제1항 및 제2항의 규정을, 제49조제4호의 서류를 제출하는 경우에는 제2항의 규정을 준용한다.
  • 제94조(경매개시결정의 등기) ① 법원이 경매개시결정을 하면 법원사무관등은 즉시 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관(登記官)에게 촉탁하여야 한다.
  • ② 등기관은 제1항의 촉탁에 따라 경매개시결정사유를 기입하여야 한다.
  • 제95조(등기사항증명서의 송부) 등기관은 제94조에 따라 경매개시결정사유를 등기부에 기입한 뒤 그 등기사항증명서를 법원에 보내야 한다.
  • 제96조(부동산의 멸실 등으로 말미암은 경매취소) ① 부동산이 없어지거나 매각 등으로 말미암아 권리를 이전할 수 없는 사정이 명백하게 된 때에는 법원은 강제경매의 절차를 취소하여야 한다.
  • ② 제1항의 취소결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
  • 제97조(부동산의 평가와 최저매각가격의 결정) ① 법원은 감정인(鑑定人)에게 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작하여 최저매각가격을 정하여야 한다.
  • ② 감정인은 제1항의 평가를 위하여 필요하면 제82조제1항에 규정된 조치를 할 수 있다.
  • ③ 감정인은 제7조의 규정에 따라 집행관의 원조를 요구하는 때에는 법원의 허가를 얻어야 한다.
  • 제98조(일괄매각결정) ① 법원은 여러 개의 부동산의 위치ㆍ형태ㆍ이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.
  • ② 법원은 부동산을 매각할 경우에 그 위치ㆍ형태ㆍ이용관계 등을 고려하여 다른 종류의 재산[5]을 그 부동산과 함께 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 때에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다.
  • ③ 제1항 및 제2항의 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있다.

[1] 판결(가집행부 집행문 집행가능), 확정된 지급 명령, 소액사건의 이행권고결정, 조정조서, 화해권고조서, 협의이혼의 양육비부담조서, 소송비용확정결정, 집행인낙된 공정증서 등[2] 그 경매개시결정전에 다른 경매개시결정이 있은 경우를 제외한다[3] 원금·이자·비용, 그 밖의 부대채권(附帶債權)을 포함한다.[4] 배당요구의 종기까지 행하여진 신청에 의한 것에 한한다.[5] 금전채권을 제외한다.