경매(법률)

1. 개요

2. 경매의 종류

2.1. 담보권 실행을 위한 경매(임의경매)

2.2. 강제경매

2.3. 형식적경매

3. 경매의 절차

3.1. 경매신청

3.2. 경매개시 결정

3.2.1. 배당요구 종기결정 및 공고

3.2.2. 매각기일의 지정

3.3. 매각기일

3.4. 매각허가 결정

3.5. 매수인의 대금 납부

3.6. 배당

• 집행비용
• 제3취득자의 유익비, 제3자에 대한 지료 등
• 최우선변제채권[7]
• 당해세[8]
• 법정기일이 앞선 조세
• 법정기일이 앞선 공과금[9]
• 저당권 등 우선변제권이 있는 채권
• 법정기일이 우선변제권보다 느린 조세
• 법정기일이 우선변제권보다 느린 공과금
• 임금채권
• 일반채권자[10]

4. 인수주의와 잉여주의

4.1. 말소 권리의 분류

4.1.1. 말소기준권리

4.1.2. 유치권

4.1.3. 인수되는 권리

5. 기타

• 채무자측의 양도세: 일반적으로 돈이 없는 채무자가 채무를 변제 못하여 가지고 있는 부동산이 법원 경매로 넘어가는 것이 대부분의 케이스이다. 그러나 채무자는 경매로 강제 매각되어도 양도소득세[17]는 내야 한다. 설령 매각대금이 전부 선순위 근저당권자나 압류권자에게 전부 배당되어 채무자에게 돈이 한푼도 안 떨어져도 말이다. 이게 왜 그러나면 채무자가 그 부동산을 직접 팔고 그 매각대금으로 부채를 해결한 것과 마찬가지로 보기 때문에 유상양도로 보아 양도세 납부의무를 부과 하는 것이다. 실제 돈이 한푼도 떨어지지 않은 채무자들에게 양도세까지 내라는 것은 상당히 부조리하기 때문, 국회의원들이 세법 개정을 거론 할 법한데 앞서의 경우와 형평성 문제가 있기 때문에 개정은 쉽지 않을 것이다. 돈이 없어 경매로 자산이 강제로 넘어가는 사람들에게도 _나라에서 정말 악착같이 뜯어간다._ 결국 채무자 측에서 최선의 방법은 경매로 매각되기 전에 가능한 정상적 시세에 가까운 제 값으로 파는 것이다. 단, 이미 빨간 딱지(압류물표목)가 붙은 물건을 멋대로 팔면 교도소에 간다.
• 이 바닥에서 쓰이는 배당금이라는 용어는 주식의 배당금과는 전혀 관련이 없다. 경매절차가 경료(완료)되면 경매채권자 및 이해관계인(배당요구채권자)들은 배당금이라는 이름으로 경락대금을 분배받지만, 이것이 배당소득세 과세의 대상이 아닌 것만 봐도 그저 이름만 빌린 것이라는 사실을 알 수 있다.
• 압구정동, 청담동, 대치동, 목동신시가지아파트 등 토지거래허가제 대상 부동산이라도 금융기관이 경매에 부친 것을 낙찰받은 경우에는 무조건 허가예외로 실거주 필요가 없다. 경매는 거래가 아니기 때문[18]에 허가 자체가 말이 안 된다. 그러한 장점이 있어 허가제 대상 아파트의 경우 2020년대 들어 경매낙찰가로 신고가를 경신하는 사례가 늘었다. 다만 구청 전산에 등록되지 않는 합법적 암거래(?)라서 구청확인은 불가능하다. 보통 법원경매는 낮은 가격에 낙찰받는 것이 정석인데 서울 25개구 모두 부동산 광풍으로 인해 매물기근에 시달리고 있어 어쨌든 잡아야 임자가 되기 때문에 응찰자는 최대한 많이 가격을 써내고 있다. 한보미도맨션의 경우도 경매로 36억대 신기록을 썼는데, 2위 입찰자와의 가격 차이가 단돈(?) 1천만 원도 하지 않았을 정도로 대단히 치열한 시장이다. 현금 융통만 된다면 이렇게 낙찰받은 경우 전술했듯 명도 후 바로 전세 세입자를 구해도 된다. 일반 매수로는 꿈도 못 꾸지만 경매의 예외조항 덕분에 가능하다.
• 서울특별시 등 투기과열지구의 재건축, 재개발 조합원 승계도 국가나 금융기관이 넘긴 경매를 낙찰받은 경우 문제없이 승계된다. 증여, 매매의 경우 10년 보유, 5년 거주, 1가구 1주택자에 한해 조합원 자격 승계가 되지만 법원경매의 경우 이러한 제한도 없다. 따라서 압구정동 재건축 아파트를 법원경매로 매입한다면 조합원 자격도 얻고 갭 투자도 가능하다. 물론 그만큼 현금이 있어야 한다. 법원경매는 바로 위에도 있듯 거래가 아니기 때문에 가능한 이야기.
• 경매에 참가할 경우 보증금[19] 이 외에도 반드시 자신의 신분증과 도장을 가져가야 한다.[20] 제출서류에 도장을 매우 많이 찍어야 하기 때문.[21] 법원 경매계 직원들이 친절하게 조언해주지 않기 때문에, 서류 오기재 뿐만 아니라 도장을 잘못 찍어서 경매입찰이 무효가 되는 경우도 많이 있다. 경매 초보들이 긴장해서 실수하는 건 흔하며, 경매를 많이 해본 업자들도 어쩌다가 한 번씩 실수를 해서 낙찰 기회를 날리기도 한다. 초보들과 달리 오히려 너무 긴장을 안 해서 집중력이 떨어져서 실수하는 경우. 경매입찰이라는 게 사실 전체적으로 따지고보면 복잡한 과정이 아니고 단순한 편인데, 실수 하나로 무효가 되는 게 법이므로 실수는 하지 말아야 한다.
• 대항력 있는 임차인을 끌어안고 인수하는 경우, 경락가액과 임차보증금의 합이 취득세의 과세표준이 된다. 경락가액 2억 원, 임차보증금 5천만 원이면 취득세 과표는 2.5억 원이다. 이 경우 2억 원에 대한 취득세가 아니라 2.5억 원에 대한 취득세를 내야 한다. 잘못 신고했다고 부가금을 무는 사례가 왕왕 있으니 주의 할 것.