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| <nopad> | |
| <colbgcolor=#00428e><colcolor=#fff> 명칭 | 과천주공아파트 |
| 영문명칭 | Gwacheon Jugong Apt |
| 종류 | 아파트 및 연립주택[1] |
| 브랜드 | |
| 주소 | 경기도 과천시 일대 |
| 입주 | 1980년 (최초) |
| 동수 | 총 316개동(건설 당시) 72개동(현존)[2]
|
| 층수 | 지상 2~15층 |
| 세대수 | 총 13,522세대
|
| 면적 |
|
| 시공사 | |
1. 개요2. 역사3. 특징
3.1. 1단지: 과천 푸르지오 써밋3.2. 2단지: 과천 위버필드3.3. 3단지: 래미안 슈르3.4. 4단지: 프레스티어 자이 (공사 중)3.5. 5단지: 써밋 마에스트로 (공사 예정)3.6. 6단지: 과천자이3.7. 7단지
4. 재건축 구도5. 정비사업 요약3.7.1. 7-1단지: 과천 센트럴파크 푸르지오 써밋3.7.2. 7-2단지: 래미안 과천 센트럴스위트
3.8. 8·9단지: 디에이치 르블리스 (공사 예정)3.9. 10단지: 래미안 원마제스티 (시공사 선정 완료)3.10. 11단지: 래미안 에코팰리스3.11. 12단지: 과천 센트레빌 아스테리움[clearfix]
1. 개요
| 1970년대 과천시 개발 전후 조감도 |
2. 역사
| 1990년대 과천시 전경. 청계산에서 바라 본 모습이다. |
1970년대 후반 계획되어 1981년부터 1984년 사이에 입주했으며, 중앙동 1단지부터 반시계 방향으로 원문동 12단지까지 12개 단지 구성이었다. 1단지·2단지·3단지·6단지·7단지·9단지·10단지·12단지는 건물 상부가 뾰족한 박공지붕 형태의 3~5층 연립주택이 혼합된 저층 주공아파트였다. 그리고 4단지·5단지·8단지·11단지는 네모 반듯한 일반적인 형태로 최대 15층인 중층 주공아파트였다. 1970~1980년대에는 과천시가 정부 계획도시의 선도적인 역할로 개발된 만큼, 당시 기준으로는 상당히 실험적인 설계와 구조가 적용되기도 했다. 또한 전체적으로 효율적인 건물 배치와 동선으로 용적률이 낮고 동간 간격도 넒은 편이었으며, 자연친화적인 조경과 녹지가 돋보였다.
IMF 이후인 2000년대에 들어서면서 과천 주공아파트 단지들의 재건축 이슈가 본격적으로 논의되기 시작했는데, 과천시에서는 재건축 절대불가 방침에 더해 강남 같은 무질서한 재건축[4]을 적극 제지하겠다고 공언할 정도로 사업 규제가 거셌다.# 또한 시민 환경 단체들에서는 용적률 등의 재건축 사업을 문제 삼기 시작했다.#[5]
1기 재건축은 3단지 래미안 슈르와 11단지 래미안 에코팰리스였다. 2002년 과천시 평당가가 강남구를 넘어서면서 재건축 기대감을 높였으나,# 첫 번째 추진 사업인 주공 3단지부터 용적률, 층수, 세대수 증가, 건축 규제 등 사업성 갈등을 심하게 겪게 되었다. 2003년, 과천시 재건축에 대한 경기도의 용적률 규제와 환경 단체의 반발[6] 등 5층짜리 저층 아파트 용적률 140% 제한, 15층짜리 중층 아파트 용적률 180% 제한, 25층 층수 제한이 섞여 있었기에 결국 1:1 재건축을 진행하게 되었다.#[7][8]
2006년에도 재건축 사업 및 강남 대체 신도시 개발에 대한 기대감이 커지면서 다시 강남구를 제치고 평당가 1위에 오르자#, # 시사 프로그램으로 방송되기도 했다.#
| 2010년대 과천시 전경. 관악산에서 바라 본 모습이다. |
2기 재건축 추진 초기인 2010년에 들어서자, 경기도에서 용적률 200~250% 요구안을 140~250%로 낮추면서 시장도 크게 요동치게 되었다.# 게다가 리먼사태로 인한 경기 침체, 강남권의 종상향 등 사업성 증가와는 반대로 과천시의 재건축 규제 및 사업성 저하 등이 누적되기 시작했다. 심지어 과천시의 재건축 규제는 강남권의 재건축 단지들보다 더 많은 대지지분을 보유해도 더 작은 평형을 배정받고 분담금까지 내야 하는 사업 환경이었기에, 지역 커뮤니티에서도 커다란 이슈였다.# 2011년 당시 과천시 도시기본계획은 세대 증가율을 7.5%로 제한하여, 인구 7만 7천명을 넘지 못하도록 규제하고 있었다.#
그리하여 제 2의 강남으로 인식되던 2012년 2기 재건축의 첫 시공사 선정 주자로 나섰던 주공 6단지가 유찰되었고,# 2013년에는 주공 2단지가 2회나 유찰되는 일이 발생했다.# 주공 7-1단지는 대지지분 이슈로 인해 7-2단지와 분리되었을 뿐 아니라, 상가와의 문제로 소송전이 벌어지기까지 했다.#[9] 평균 28평 구성의 3층 연립주택 사업장으로 대지지분만 62평에 달하던 주공 12단지는, 2006년부터 유지된 시공사 계약이 해지되고 2015년까지 유찰됐을 정도로, 과천시의 재건축 사업 규제는 전국에서도 극악의 난이도 그 자체였다.[10] #, # 이 시기에는 과천시가 주도적으로 개발하려던 과천지식정보타운까지 초기 콘셉트와 달리 5차 보금자리지구에 포함되어 장기간 표류하였는데,[11] 과천의 민간 재건축 시장이 최악으로 향하던 시기였던 만큼, 이 역시 사업성 부족으로 민간 건설사 참여 없이 2회나 유찰되는 등 파장이 커져 갔다.[12]
2010년대 중반을 넘기면서, 주공 1단지가 시공사 교체 및 후분양을 통해 새로운 고급화 시대를 열게 되었으며,[13][14] 7단지 조합 분리의 진통으로 출발이 늦었던 주공 7-2단지는, 컴팩트한 세대수의 의사결정 이점을 살리고 지분제 대신 조합에서 사업 리스크를 안는 도급제로 변경하는 초강수를 두며,[15] 2기 재건축 사업 중에서 가장 먼저 완성되었다.[16] 또한 1기 재건축은 1:1 재건축으로 세대수 증가 없이 소규모 가구만 임의 분양되었기 때문에, 사실상 2기 재건축의 첫 주자인 래미안센트럴스위트가 2016년 과천시 재건축 역사의 첫 번째 일반분양 단지가 되었다. 2020년 과천시 도시기본계획은 원도심을 중심으로 남부 과천지식정보타운과 북부 화훼종합센터(주암지구) 및 복합문화관광단지(과천지구) 개발에 맞춰 인구 규모가 9만 7천명 수준으로 증가된 상황이었다.#
| 2022년 과천시 전경. 주거정비사업이 활발하게 진행되고 있다. |
과천시는 전국 최고 수준의 사업 규제를 적용 받었던 만큼, 재건축 사업 이후에도 상당히 낮은 용적률과 쾌적성을 반영하고 있음을 알 수 있다. 이미 재건축을 진행한 아파트 용적률이 12단지 과천 센트레빌 아스테리움 163%, 11단지 래미안 에코팰리스 171%, 1단지 과천 푸르지오 써밋 189%, 3단지 래미안 슈르 194%, 7-1단지 과천 센트럴파크 푸르지오 써밋 211%, 7-2단지 래미안 과천 센트럴스위트 219%, 6단지 과천자이 221%, 2단지 과천 위버필드 227%에 불과할 정도이다.[17]
과천 원도심 신축 단지들의 용적률이 낮은 또 다른 이유는, 재건축 조합들이 임대주택을 추가할 경우 주어지는 수익성 목적의 용적률 상향 등 관련 인센티브를 선택하지 않는 영향도 있다. 재건축 사업을 진행하는 대다수 강남권 아파트들이 수익성을 우선하여 허용 용적률 최대치인 300%를 채우려는 경향이 큰데 비해,[18] 과천의 경우에는 분담금이나 사업적 리스크를 감수하면서도 사업을 추진하기 때문에, 조합원의 이익은 줄어드는 대신 용적률이 200%도 되지 않는 신축아파트가 가능한 것이다.[19] ## 다만 3기 재건축은 중층 단지 위주이고 중복 규제로 인한 사업성 저하가 크기 때문에 과도한 규제는 서서히 완화되는 추세이며, 타지역 재건축 사업장과 같이 3종 일반주거지역 이상을 적용하여 추진될 예정이다.[20] 무엇보다 인구 증가 수치가 반영된 도시기본계획, 관내 공공택지 개발 사업의 하수처리장 신축 확정 등으로 3기 재건축 사업에 긍정적 요소가 되고 있으며, 그린벨트를 활용한 공공택지가 용적률, 층수, 높이 등의 건축 규제가 원도심 재건축 사업보다 완화된 기준으로 건설되고 있기 때문에, 재건축 사업성 개선의 여지도 커지고 있다.[21]
| 2022년 겨울, 과천중앙공원의 빛 축제 모습이다. |
한편, 개별 단지마다 재건축 진행도는 천차만별이다. 1기 재건축에 해당하는 3단지(래미안 슈르)·11단지(래미안 에코팰리스)는 재건축 20년 차에 들어서고 있으며, 2기 재건축에 해당하는 1단지(과천 푸르지오 써밋)·2단지(과천 위버필드)·6단지(과천 자이)·7-1단지(과천 센트럴파크 푸르지오 써밋)·7-2단지(래미안 과천 센트럴스위트)·12단지(과천 센트레빌 아스테리움)는 2021년 재건축을 완료하였고, 3기 재건축에 해당하는 4단지(프레스티어 자이)·5단지(써밋 마에스트로)·8·9단지(디에이치 르블리스)·10단지(래미안 원마제스티)가 재건축을 진행 중이다. 과천 주공아파트가 들어선지 약 50년인 2030년 경이면 주공아파트 단지들의 정비가 완료되고 정주 여건이 개선되어, 삶의 질이 한층 향상될 것으로 보인다. 또한 재건축 단지들이 단지 내부 공공 보행로 및 소공원 개방, 단지 외부 경계 도로변 보행로 확장, 도로 저소음 포장, 단독 주택가 주차장 건설, 학교 증축 부담금 등 상당한 기부채납을 병행하는 점도 주목할 부분이다.[22]
어느덧 2035년 과천시 도시기본계획은 재건축 및 도시 개발 상황에 맞춰 인구 15만 명 수준까지 증가되었다.# 2023년 8월, 1기에서 3기까지의 주공아파트 재건축 사업 진행 이후 부림동 부림마을 단독주택 단지의 재개발 사업에도 탄력이 붙기 시작했으며,# 문원동 청계마을과 공원마을, 중앙동 단독주택 단지, 별양동 향촌마을 등 전체 주택 지역에서 재개발 사업을 추진하는 상황이다.# 주암동 장군마을을 시작으로 원도심에서는 4기 재건축 사업을 새롭게 이어갈 가능성이 커졌다.[23]
2023년 12월, IMF 이후 부동산 시장이 가장 많이 하락하는 상황에서도 전국에서 유일하게 과천시가 상승 추세# 및 최고가 갱신#을 기록할 정도로 독특한 지역적 특징을 이어가고 있다.[24]
2024년 5월, 정부에서 1기 신도시 재건축 추진과 관련하여, 과천시의 주공아파트 재건축 인허가와 물량 조정 등의 사례를 직접 언급할 정도로,# 꾸준하게 정비사업 상황을 모니터링을 하고 있는 것으로 보인다.
2024년 11월, 과천시 최초 3종 일반 주거지역 정비 사업이자 역대 최고 일반 분양가로 3기 재건축의 시작을 알린 프레스티어 자이가 1주일 만에 완판되었다.#
3. 특징
3.1. 1단지: 과천 푸르지오 써밋
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초기 시공사는 포스코건설이었으나, 공사비 증액 요구와 재건축 시장 활성화 영향으로 계약해지 후 재선정하게 되었다. 381표를 얻은 대우건설의 과천 푸르지오 써밋이 363표를 얻은 현대건설의 디에이치 과천, 261표를 얻은 GS건설의 과천 그랑자이를 누르고 수주에 성공했다. 2기 재건축에 고급화 트렌드를 주도하며 과천 푸르지오 써밋으로 재건축되었다.
3.2. 2단지: 과천 위버필드
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리먼사태 이후 시공사 선정 당시에는 2번이나 유찰되었다. 결국 컨소시엄 형태인 그레이트사업단(롯데-SK컨소시엄)과 스마트사업단(HDC현대산업개발-한라컨소시엄)의 경쟁 끝에, 그레이트사업단 승리로 막을 내렸다. 과천 위버필드로 재건축되었다.
3.3. 3단지: 래미안 슈르
3.4. 4단지: 프레스티어 자이 (공사 중)
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GS건설이 HDC현대산업개발과의 경쟁에서 696 : 151이라는 큰 차이로 수주에 성공했다. 2024년 7월 착공하여 2027년 10월 입주 예정이다.
3.5. 5단지: 써밋 마에스트로 (공사 예정)
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국민평형 이상의 중대형 평형을 특화하여 재건축 예정이다. 대우건설과 GS건설이 경합을 벌인 끝[25]에 2021년 11월 6일 대우건설의 써밋 마에스트로가 선정되었다. 2025년 6월 이주 및 2029년 완공 예정이다.
3.6. 6단지: 과천자이
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GS건설과 대우건설이 맞붙었고, 613 : 578이라는 접전 끝에 GS건설이 선정되어 과천자이로 재건축되었다.
3.7. 7단지
이곳은 별양로가 단지 중심을 지나가 7-1단지와 7-2단지 2개 단지로 분리되어 있다. 각각 단지에 대지지분 갈등이 생기면서 별개로 재건축되었다.3.7.1. 7-1단지: 과천 센트럴파크 푸르지오 써밋
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부림동 쪽 7단지. 수주 초기에는 푸르지오 브랜드였으나, 1단지가 써밋으로 시공사 교체를 진행하면서 과천 센트럴파크 푸르지오 써밋으로 재건축되었다.
3.7.2. 7-2단지: 래미안 과천 센트럴스위트
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별양동 쪽 7단지. 과천 2기 재건축 중 가장 먼저 완공된 단지이며, 래미안 과천 센트럴스위트로 재건축되었다.
3.8. 8·9단지: 디에이치 르블리스 (공사 예정)
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1983년 대한주택공사(현 LH)가 8,9단지를 등기할 당시 소재지인 부림동 41번지를 분할하지 않고 하나의 필지로 묶어둠에 따라, 대지 6천평에 대한 소유권 문제가 발생되었고, 과천시에서는 유일하게 단지 규모를 키운 통합 재건축이 추진되고 있다.[26] 현대건설의 디에이치 르블리스가 찬성 1564표, 반대 181표, 기권 및 무효 3표 등 89%의 압도적인 찬성률로 수의계약 되었다. 2025년 4월 이주 및 2029년 입주 예정이다.
3.9. 10단지: 래미안 원마제스티 (시공사 선정 완료)
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과천주공 중 연립주택이 남아있는 유일한 단지이다.[27] 2021년 3월 성공적으로 조합창립총회를 마쳤으며, 2021년 8월 조합설립인가를 받았다. 129~204.2%의 용적률, 지하 3층~최고 28층, 약 1,179세대급 규모로 재건축 예정이다.
2023년 하반기 시공사 선정에 돌입하였으며, 초기에는 삼성물산의 래미안과 DL이앤씨의 아크로 브랜드가 관심을 보이는 것으로 알려졌으나, DL이앤씨는 공사비 등의 원가 상승을 명분으로 포기했다. 2023년 9월 롯데건설이 르엘 브랜드로 입찰 참여 의사를 밝히면서, 새로운 경쟁 구도가 형성될 것으로 보인다. 2023년 10월 5일 현장설명회에는 삼성물산과 대방건설이 참여하면서, 2023년 11월 14일에는 삼성물산의 단독 입찰로 두 번째 유찰되었다. 2023년 12월 28일, 시공사 선정 총회에서 491표 중 찬성 390표, 반대 95표, 기권 및 무효 6표 등 약 79%의 찬성률로, 최근의 수의계약 수주 분위기를 이어가며 삼성물산의 래미안 원마제스티가 시공사로 선정되었다. 2027년 이주 예정 및 2031년 입주 예정이다. 2024년 현재, 과천시에 대한 부동산 규제가 완화되면서, 공공청사를 기부 채납하고 용적률 217.4%, 32층 등 사업성 상향 변경을 추진 중이다.
3.10. 11단지: 래미안 에코팰리스
과천시에서 가장 먼저 완공된 1기 재건축 단지이며, 래미안 에코팰리스로 재건축되었다.3.11. 12단지: 과천 센트레빌 아스테리움
|
과천시에서 가장 세대수가 적은 3층 연립주택 단지였으며,[28] 평균 28평 구성으로 대지지분만 62평에 달했다. 그러나 2006년부터 유지된 래미안과의 시공사 계약이 재건축 사업성 규제로 해지되면서 2015년까지 유찰되었다가, 과천 센트레빌 아스테리움으로 재건축되었다.
4. 재건축 구도
과천시는 정부과천청사가 위치해 있어 고위 공무원 거주는 물론이고 전통적인 부촌으로 인식되면서, 재건축 사업장에서도 강남 못지 않게 시공사 선정 경쟁이 치열한 양상을 보이고 있다.1:1 재건축으로 완성된 1기 재건축의 래미안 슈르, 래미안 에코팰리스, 원도심 재건축 최초의 일반분양이었던 2기 재건축 첫 주자 래미안 과천 센트럴스위트까지는 삼성물산이 초기 시장을 주도했다. 현대건설의 경우에는 2기 재건축까지 과천에서 입지를 다지지 못했으며[29] DL이앤씨는 오피스텔 수주를 제외하면 재건축 시장에서 과천과 인연이 없는 상태이다.
2기 재건축부터 가장 큰 특징은, 1단지의 과감한 시공사 변경으로 촉발된 하이엔드시대라 할 수 있다. 각종 규제로 인한 사업성 저하에도 원도심 아파트에 프리미엄 브랜드가 적용되면서, 고급화는 물론 다양한 커뮤니티 시설들이 등장한 계기가 되었다.[30]
또한 GS건설과 대우건설의 라이벌 구도 역시 이슈였는데, 과천지식정보타운에서도 주택사업을 했던 GS건설과 대우건설은 각각 과천 푸르지오 써밋, 과천 센트럴파크 푸르지오 써밋과 과천 자이, 프레스티어 자이를 지어 각자의 써밋 타운과 자이 타운을 계획했고, 1단지와 6단지에서 맞붙어 1승1패를 기록했다.[31] 이후 5단지에서 또다시 경쟁했으나, 유리한 조건을 제시한 대우건설 써밋 마에스트로의 승리로 결정되었다. 8,9단지 재건축 수주전에서는, 1단지 수주 실패 이후 GTX C노선과 정부과천청사역 주변 오피스텔 수주까지 적극적으로 나서며 1년 이상 준비를 했다고 알려진 현대건설의 디에이치 르블리스가 선정되었다. 3기 재건축의 마지막 주자이자 마지막 저층 사업장인 10단지 수주전에는 래미안 과천 센트럴스위트 이후 과천시의 모든 개발 사업에서 자취를 감췄던 삼성물산이 5세대 주거모델 '넥스트 홈' 콘셉트가 최초 적용되는 래미안 원마제스티로 새롭게 등장하였다.[32]
전체적으로는 삼성물산의 래미안 4개 단지, 대우건설의 푸르지오써밋 3개 단지, GS건설의 자이 2개 단지, 롯데건설과 SK에코플랜트 컨소시엄 1개 단지, 동부건설의 아스테리움 1개 단지, 현대건설의 디에이치 1개 단지가 비교적 고르게 분포되는 형국이다.
5. 정비사업 요약
| <rowcolor=#fff> 기수 | 단지 | 용적률 | 건폐율 | 층수 | 분류 |
| <colcolor=#fff> 1기 | 3, 11 | 171%~195% | 15%~17% | 최대 15층~25층 | 2종 일반주거지역 (일대일 재건축) |
| 2기 | 1, 2, 6, 7-1, 7-2, 12[33] | 164%~227% | 15%~21% | 최대 14층~35층 | 2종 일반주거지역 (일반분양 재건축) |
| 3기 | 4, 5, 8·9, 10, 장군마을[34] | 204%~299% | 16%~21% | 최대 28층~35층 | 3종 일반주거지역 (일반분양 재건축) |
| 4기 | 미정 | 미정 | 미정 | 미정 | 미정 |
[1] 10단지 일부[2] 3기 재건축이 대부분 완료되는 2020년대 후반이면, 40여년의 주공아파트 시대를 마감하고 하이엔드 아파트 시대가 열리게 된다.[3] 입주 당시는 경기도 시흥군 과천면[4] 규제 폭이 작을수록 다양한 선택지로 수요층 니즈를 반영하여 창의적 설계와 함께 다채로운 방식의 재건축 사업이 가능하지만, 높은 사업성을 바탕으로 높은 품질의 주거 가치를 지향하는 강남권의 재건축 방식을 무질서하다고 애둘러 표현한 셈이다. 규제가 많을수록 사업성이 크게 제한되므로, 각종 사업 제약으로 인해 변해가는 주거 니즈를 충족시키기 힘들 뿐 아니라, 결국 쉽게 찍어낸 듯한 모습의 성냥갑 건물만 들어서기 쉽다.[5] 과천시는 2010년대 초중반까지도 대부분 주공아파트와 그린벨트로 이루어져 수 십년간 인구 증감 또한 큰 변동없이 유지되었기 때문에, 당시 시민들은 재건축이나 도시 개발에 대해 반대 여론이 많았을 뿐 아니라, 환경 단체 및 관련 정치적 지지세도 상당히 큰 편이었다. 특히 진보 진영에서도 소수 진보 계열인 녹색당, 정의당 등에서 다수의 시의원을 배출했는데, 2012년에는 상·하반기 시의장을 연달아 맡고, 2014년 시장 선거에서 20% 가까이 득표할 정도였다.[6] 2기 재건축에서도 아파트에 석면이 검출되었다는 이유 등 여러가지를 문제 삼아 상당기간 철거 등 사업이 중단되었고, 초등학교 등교를 거부하는 일까지 있었다. 이후에는 둔촌주공 재건축 사업장에서도 문제를 삼아 사업 중단 등 분양 일정에 파장이 있었으며, 2023년 대한민국 부동산 시장의 PF 이슈까지 연결되었다. 심지어 건설업계에서는 가장 사업하기 어려운 지역으로 과천을 꼽고 있을 정도이다.[7] 1:1 재건축 사업장은 과천시의 2007년 래미안에코팰리스(용적률 171% 15층), 2008년 래미안슈르(용적률 194%, 25층)이외에, 서울시에는 2015년 이촌동 래미안첼리투스(용적률 328%, 56층), 2015년 대치동 래미안대치팰리스(용적률 258%, 35층), 2018년 잠원동 아크로리버뷰(용적률 275%, 35층) 정도만 꼽힐 정도로 매우 드문 사례이며, 특히 제2종 일반주거지역에 15층과 25층으로 세대수 증가 없이 완성된 1:1 재건축 사업장은 전국에서 과천시가 유일할 정도이다.[8] 이 영향으로 비슷한 시기의 재건축 사업인 도곡렉슬, 반포자이, 반포래미안퍼스티지, 잠실 엘리트레파와 같은 강남권 저층아파트 재건축 용적률이 270% 이상 및 35층 수준으로 추진된 데 비해, 과천 재건축 아파트는 각종 규제로 인해 타격을 받았다. 당시 강남 재건축 아파트들의 과도한 수익성이 이슈화되면서, 결국 재건축 초과이익 환수제의 등장 원인이 되기도 했다.[9] 주공 1단지는 상가와 완전한 분리 재건축을 하게 되었고, 주공 6단지 역시 기존 상가들의 보상 요구로 갈등이 심했다. 이 당시는 과천 부동산 하락세가 홀로 커지다 보니 정부과천청사 이전을 원인으로 보던 시각도 있었으나, 정부청사 이전은 2003년에 결정되었을 뿐 아니라, 정부청사가 이전된 세종시는 재건축 이전 과천 주공아파트 시절 임대 시세와 유사한 수요 측면을 보이고 있다. 오히려 2000년대 중반 재건축과 청사 이전 이후 도시 개발 규제 완화와 개발이라는 기대감으로 시세는 전국 1위를 기록했었다. 2010년대는 리먼 사태와 지나친 규제 등으로 재건축 사업성이 시장 기대치보다 대폭 줄어들었기 때문에, 지분 확보 및 보상 요구 등 모든 단지 조합원 사이의 갈등이 증폭되었는데, 심지어 재건축 단지 상가동은 화장터를 짓겠다는 현수막을 게시하는 등 그야말로 과천시의 주거 수요에 답이 없던 시기였다.[10] 이 당시 서울만 해도 뉴타운 재개발 사업과 종상향 재건축 사업들이 무리없이 추진되고 있었다.[11] 과천시에서는 재건축 규제의 연장선으로 지식정보타운에 3천 세대급 저밀도 주택과 자족기능 위주의 개발을 계획했으나, 정부에서는 수도권 공공택지의 보금자리 정책 일환으로 9천 세대급 이상의 고밀도 계획으로 변경하려 했다.[12] 이러한 요인들이 복합적으로 작용하여 2006년 아파트 시세 1위가 2016년부터 3위권으로# 유지되는 모습을 보이고 있다.[13] 과천의 재건축 사업들이 제3종 일반주거지역임에도 1:1 재건축을 유도하거나 과도한 규제의 대상이었고, 평당가 1위에 오르내리는 상황에서 타지역들과 동일하게 일정 수준 이상의 사업성 허가에는 부담이 컸을 것이기에, 규제로 점철된 환경에서 재건축 사업의 활로를 모색한 것으로 볼 수 있다.[14] 2기 재건축은 1:1 재건축이 아니었지만 시공사 선정 유찰, 무상지분율 감소, 지분제에서 도급제로의 변경 등 조합원 부담이 급격하게 증가하는 구조였다. 당시 사업 환경에서 모든 부담을 조합원이 가지는 주공 1단지의 시공사 교체와 후분양은 엄청난 리스크가 있었다.[15] 도급제는 지분제에 비교하면 일반분양가 하락시, 용적률 하락시, 사업비 증가시, 금리 인상시 조합원의 지분이 보장되지 않고 되려 분담금이 증가한다.[16] 7-2단지는 시공사 선정부터 입주까지 6년 밖에 걸리지 않았다.[17] 이는 재건축 시장에서 사업성이 좋다고 알려진 저층 아파트 단지였음에도 사업이 불가능한 수준의 규제를 적용받았고, 우여곡절 끝에 약 20%의 용적률 상향 수준에서 빠르게 사업을 추진했기 때문이다. 반면 2020년대 들어 경기도 1기 신도시는 최대 75층 준주거지역 이상의 용적률 750%까지 특별법을 지원하고 있으며, 서울시도 기존 3종 일반주거지역에서 준주거지역, 상업지역까지의 종상향을 포함하여 특별건축구역과 전략정비구역 지정 및 70층을 허용하는 추세이므로, 타지역들의 규제 완화 및 재건축 추진 동력과 비교하면 과천시 아파트들은 다시금 재건축 사업이 가능한 수준이다.[18] 일반적으로 용적률이나 층수 상향은 일반분양 물량 증가 및 재건축 조합원 가치 상승을 의미하며, 재건축 사업의 수익성이 크게 증가한다. 또한 층고 상향, 필로티 확보, 커뮤니티 시설 확충, 단지 내 효율적인 건물 배치 및 부지 활용 등 상품성 측면에서도 상당히 유리하며, 조합원의 무상지분율 보장 역시 가능하다. 결국 조합원 분담금은 줄고 환급금이 증가하므로, 아파트 고급화 추진 및 공사비 증가에 대한 부담을 줄일 수도 있다. 다만 점차 재건축 사업의 과도한 이익에 대한 환수 요구가 증가하는 추세이므로, 공공성을 요구하는 기부채납은 조합원들의 딜레마이기도 하다. 과천과 달리 강남권 재건축 단지들은 2000년대 초중반부터 3종 이상의 종상향을 관철하고 최대 용적률을 적용하여, 조합원의 재산권 보호 및 최상의 수익 구조를 확보하고 있다.[19] 심지어 과천의 재건축 사업은 관내 공공택지 개발사업의 신축 아파트보다도 용적률과 층수를 낮추고 세대수 증가를 막아 진행하는 경우가 많은데, 원도심 재건축 단지들은 재산상 손해를 감수해도 임대주택과 같은 기부채납을 추가하지 않으려는 폐쇄적 특수성도 보이고 있다.[20] 1기와 2기 재건축 사업을 진행하는 동안 용적률·층수·높이 규제, 통경축 적용, 기부채납, 분양가상한제, 재건축초과이익환수제 등 과도하게 중첩되는 규제를 겪으면서 재산권 침해 논란도 지속적으로 붉어지고 있다. 게다가 과천시내는 택지개발 사업들로 인해 토지거래허가제까지 적용받고 있다. 하지만 1기와 2기 재건축 단지들은 재건축 이후에도 상당한 대지지분은 그대로 보유하게 된다. 그리고 2020년대 들어서 수도권에는 건폐율을 낮춰 개방감을 높이고 높은 용적률과 층수를 풀어주는 등 새로운 건축물이 증가하고 있기 때문에, 장기적으로는 재건축 추진에 훨씬 용이하다는 주장도 나온다.[21] 과거 과천시 재건축 사업성이 증가할 경우에는 부동산 가격에 영향을 끼칠 뿐 아니라, 관내 공공택지 보상비와 분양가 등 개발 비용 증가로 여러가지 부담이 가중되기 때문에, 과도한 규제를 할 수 밖에 없었다는 설도 있다. 실제로 지식정보타운의 보상과 분양, 주암지구와 과천지구의 보상이 어느 정도 종료된 뒤 진행되는 3기 재건축부터 용적률, 층수, 높이, 인동거리 등의 규제가 점차 완화되고 사업성 역시 개선되는 추세이다. 실제 1기~2기 재건축과 동시에 추진되던 과천지식정보타운의 사업비는 1조 5천억 수준이었으나 3기 재건축과 동시에 추진되는 과천지구의 사업비는 4조 5천억 수준으로 약 3배 가량 증가했다. 또한 2기 재건축 이주로 과천시 인구가 급감했던 2018년에서 2020년 사이, 과천시 당해 거주 1순위 원도심 재건축 분양 단지들은 연속적으로 미달이 발생했으나, 이후 진행된 지식정보타운 분양에서는 과천시의 작은 인구수에서도 4인 가구 가점 만점 초과 대상자 조차 연속적으로 탈락하는 현상이 발생한 점은 주목할 만 하다. 이는 재건축 사업성 규제와 공공택지 사업 추진에 대한 시세 연관성을 근거로 볼 수 있는 부분이기 때문이다. 다만 2기 재건축 단지들이 대거 입주한 2022년부터는, 분양 가점 상관없이 청약 가능한 무순위 줍줍에서 원도심 신축 단지들도 과천시 당해에서만 최소 수백대 일의 경쟁률이 발생하고 있다.[22] 과천시는 워낙 정주 여건이 뛰어나고 당해 지역 거주 우선 청약 유입 등 인구 감소 시대에 접어 들어도 여전히 3~4인 가구의 가족 단위 유입이 많은 상황이기 때문에, 폐교가 늘어나는 다른 지역과 달리 학교 증축 비용도 꾸준하게 발생하고 있으며, 주변 단지나 주택가에서 보상을 요구하여 추가 지출되는 경우도 많다.[23] 단독 주택가 재개발 사업 추진이 드물었던 이유는, 과천시는 인구 억제 정책으로 종상향이 아닌 종하향 수준의 재건축 사업성 규제로 일관하다 보니 재개발 사업 기대치도 낮았기 때문이다. 게다가 인구 7만 명의 작은 지자체로 개발 규제를 받으면서도, 관내 모든 아파트 단지는 재건축 대상에 해당하며, 택지 개발 등 1순위 당해 분양으로 인구가 2배 이상 증가하게 되는 과천 지역의 복잡한 특수성을 가지고 있다. 그러므로 다른 지역들보다 재건축 사업성 변화 및 이주·입주·분양 등 사업 진행 상황에 따라 과천시 부동산은 시세 변동성이 큰 편이다. 이러한 이유로 지역 상황에 영향을 받는 재개발 사업 추진에도 변수가 많을 수 밖에 없다.[24] 2024년 현재 대부분의 재건축·재개발 사업장은 고금리, 물가상승, PF부실, 공사비 등 사업성 악화 및 분담금 증가로 추진 동력을 잃거나 시세가 급락하며, 과거 과천 재건축 사업장들이 겪었던 어려움을 반복하고 있는 상황이다.[25] 근데 결과까지 경합은 아니었다, 487표 대 289표로, 퍼센트로만 감안해도 62.3% 대 37.7% 수준이라 대우가 거의 더블 스코어로 이겼다.[26] 8단지의 실제 점유면적은 2만4870평, 등기상 면적은 3만1032평이다. 반면 9단지의 점유면적은 1만7851평이고, 등기상 면적은 1만1689평이다.[27] 27, 28평형으로서 과거 과천 12단지나 1단지, 타 지역인 철산주공 7 8단지에도 있었으나 과천주공 12단지는 동부센트레빌로, 1단지는 과천 푸르지오 써밋으로 재건축되었고 철산주공도 재건축을 위해 철거되었다.[28] 실제로도 4개 동밖에 없었다.[29] 1단지에서는 좋은 조건을 제시한 대우건설에 패배했다.[30] 2기 재건축 초기 시장까지도 진행이 불가능할 정도로 규제가 심한 나머지, 단지마다 시공사 선정 과정에서만 수 차례씩 유찰될 정도였기 때문에, 조합원들은 과천시의 생활 복지 인프라가 뛰어나다는 이유와 분담금 리스크로 인해 고급화 및 커뮤니티 시설 구성에 부정적인 기류가 강했다.[31] 1단지는 시공사 교체 당시 대우, GS, 현대건설의 3파전이었다.[32] 3기 재건축 후반부 시장에서는 금리 인상기 물가 상승으로 건설업계의 시공비 증액, PF위기, 부동산 시장 위축으로 인해 대우, DL같은 1군 상위권 건설사들이 무리한 참여 대신 8·9단지와 10단지에 1·2위 건설사의 전략적 수주와 같은 수의계약이 떠오르기 시작했으며, GS의 경우 순살자이 사태로 이미지가 훼손되는 바람에 등장하기 어렵게 됐다.[33] 지식정보타운 공공택지 개발 사업과 병행 추진[34] 과천지구·주암지구 공공택지 개발 사업과 병행 추진