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| 청주 지웰시티 전경 |
| 청주 지웰시티의 밤거리 |
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1. 개요
디벨로퍼 신영에서 추진하는 청주시 대농지구 택지개발의 핵심 프로젝트로, 사업비 규모만 3조에 달하는 민간 최대 도시개발 사업이다. 과거 대농 방직공장이었던 부지를 재개발, 약 5000세대 규모의 대규모 주거단지와 백화점, 멀티플렉스, 쇼핑몰이 결합된 대형 상업시설과 공공청사가 결합된 복합단지로 개발하는 프로젝트이다. 현재 청주의 주요 부촌이자 신도심 상권으로 떠오르며 청주 상권의 지도를 바꿔놓았고 도시구조에 큰 변화를 유도하였다.2. 아파트 및 오피스텔
다음은 지웰시티 내에 위치하는 아파트 및 오피스텔 단지이다.- 신영지웰시티 1차
- 두산위브 지웰시티 2차
- 청주 지웰시티 푸르지오
- 청주 지웰시티 오피스텔
- 지웰에스테이트 청주
- 청주 롯데캐슬시티
3. 역사
| 옛 대농 청주공장 전경 | ||
2007년 본격적으로 사업을 추진하여 지웰시티 1차를 분양하였다. 당시 대세 스포츠 스타였던 미셸 위를 내세우며 적극적으로 홍보하였고, 삼성 에버랜드 팀의 조경, 최고급 마감재와 해외 유명 가전제품 인테리어 등 고급 주상복합으로서 청주의 타워팰리스를 표방하였다. 그러나 비싼 분양가로 초기 분양에는 썩 좋은 성과를 내지 못하였고, 여기에 2008년 미국발 금융위기 이후 부동산 시장이 식으면서 상당한 미분양에 시달리게 된다. 때문에 지웰시티 2차, 랜드마크 타워, 백화점 건립 등 사업의 상당 부분이 지연되었고, 결국 분양 당시 선전과의 괴리로 입주 예정자들과 소송전에 들어가는 등 사업에 있어서 위기를 맞이하였다. 특히 지웰시티 1차의 경우 가장 많은 평면이 구 59평형일 정도로 대부분 세대들이 중대형 평수로 구성되었는데, 주택시장이 30평대의 중소형 평형 위주로 개편되면서 미분양 소진에도 큰 어려움을 겪었다. 여기에 당시만 하더라도 청주의 변방이나 다름없는 외진 위치로, 주변에 생활 인프라가 턱없이 부족하다는 점 역시 발목을 잡았다.
그러나 2009년 현대백화점 충청점이 삽을 뜨면서 점차 상황은 반등된다. 2010년 1차 아파트와 지웰시티몰 1이 준공되면서 조경이나 단지 시설이 호평받으면서 조금씩 미분양 물량도 해결될 조짐을 보인다. 특히 지웰시티몰 1의 경우 기존 청주에서 보지 못한 차별화된 외관과 내부 인테리어로 스타벅스, 커피빈, TGI 프라이데이 등 주요 프랜차이즈들이 입점하면서 상권으로서 성장가능성도 기대되었다. 이에 2012년 신영은 지웰시티 2차를 추진, 두산위브 지웰시티를 예상보다 성공적으로 분양에 성공한다. 그리고 같은 해 8월 현대백화점 충청점이 개점하고, 12월에는 인근에 롯데마트, 롯데시네마가 입점한 롯데아울렛 청주점이 오픈하면서 단숨에 청주의 변방에서 신흥 상권으로 성장하였다. 동시에 지웰시티 1차는 미분양 물량을 모두 소진하게 된다.
이어 2014년 두산위브 지웰시티가 완공되고, 쇼핑몰 지웰시티몰 2가 오픈하면서 한단계 더 업그레이드된다. 지웰시티몰 2에는 H&M, ZARA, 탑텐 등 유명 패션 브랜드들과 CGV 청주지웰시티가 입점하면서 거대한 복합상권으로 성장하였다. 이후 인근지역에 대한 주거 선호도가 크게 상승하였고, 지웰시티의 후광을 타고 테크노폴리스 등 인근 지역의 주택건설을 비롯하여 개발이 크게 활성화되었다.
4. 교통
인근에 중부고속도로가 지나며, 서청주IC가 위치하고 있는 교통의 요지이다. 때문에 세종을 비롯하여 오창, 오송에도 접근하기 편리하다. 청주의 주로 대로중 하나인 직지대로가 단지를 바로 옆을 지나면서 청주 시내 접근성도 좋다. 다만 시가지 외곽에 위치하여 과거에는 대중교통 이용이 다소 불편했으나, 현대백화점 등 여러 시설이 입지하면서 교통수요가 크게 늘고 이에 따라 버스 노선이 늘어나면서 대중교통 접근성도 좋아졌다.5. 상권
| 가장 번화한 솔밭초교 사거리 일대 | ||
2010년대 후반 들어서 지웰시티는 단순히 청주의 신흥 상권을 넘어서 신도심 상권으로 떠올랐다. 반대로 기존의 구도심 상권인 성안길은 여러 패션 브랜드들이 매장을 철수하고 공실은 증가하고, 매출이 감소하는 등 청주 상권에 지각변동이 일어났다고 해도 과언이 아니다.청주 소비력 이동, 상당구→흥덕구…다음은 지웰시티 상권의 핵심시설이라 볼 수 있는 현대백화점 충청점은 연매출 3500억 원으로 비수도권 일반시 백화점들 중 매출 1위를 기록하고 있다. 아웃백, 커피빈 등 유명 프랜차이즈 매장은 지웰시티에만 입점하거나 매장을 유지하는 경우가 상당하며, 증권사들도 하나 둘 성안길을 떠나 지웰시티 인근으로 이전하고 있다.청주 상권, 어디가 노른자인가 - 서부권 상권
6. 평가
2000년대 후반에 추진된 복합단지들 중에서 그나마 가장 성공적으로 진행되어 가장 빠르게 원래 계획에 가까운 모습으로 실현되었다. 비슷한 시기에 추진된 동탄 메타폴리스의 경우 1단계 사업은 성공했으나 2단계 사업이 지지부진하면서 거의 10년 넘게 방치되다가 지난 2016년 현대아울렛, 현대시티몰 동탄점과 호텔이 들어서는 것으로 재추진 되었다. 다만 원안의 백화점이나 몇몇 시설들은 계획대로 추진되지 못하였다. 천안 펜타포트의 경우 2단계 사업은 여전히 기미가 없는 대신 일반 아파트가 들어서고 있으며 현대백화점 아산점은 취소되었다. 이에 반해 지웰시티의 경우 종사향을 받아내면서 청주시에 기부채납한 공공부지 외에는 거의 대부분 개발이 완료, 2015년 지웰시티 3차인 지웰시티 푸르지오가 분양되고 공사가 한창 진행중이다. 지웰시티 푸르지오가 완공되면 약 12년 만에 지웰시티 개발은 완료된다.비슷한 시기에 추진돼서 비슷한 악재(2008년 미국발 서브프라임 모기지 사태 이후 부동산 경기 침체)로 사업에 차질을 빚었음에도 불구하고, 지웰시티는 비교적 원활하게 사업이 추진 될 수 있었던 것에는 사업 방식이 다르다는 점으로 분석된다. 지웰시티의 경우 신영이라는 디벨로퍼 주도 하에 진행되는 사업으로, 사업의 컨트롤 타워가 존재하였기 때문에 비교적 외부 여건에 따라 사업 계획을 적절하게 변경하고 유동적으로 사업 진행이 가능했다. 일례로, 지웰시티 2차의 경우 원래 조감도를 보면 지웰시티 1차와 비슷하게 타워형 건축물에 중대형 평수 위주에 유사한 형태의 건축물이 들어설 것으로 보였으나 당시 부동산 시장의 트렌드 변화를 반영하여 타워형에 적절하게 남향 판상형 세대가 가능하도록 하였고, 중소형 평수로 변경하였다. 또한 사업의 컨트롤 타워로 신영이 제 역할을 해내며 2012년 이후 청주 부동산 시장의 반등을 제대로 탈 수 있었다.
하지만 펜타포트나 메타폴리스는 여러 기업들이 프로젝트 파이낸싱(PF)의 형태로 추진되어 한 번 사업성이 떨어져서 투자사들이 뿔뿔히 흩어진 이후로는 사실상 사업 진행이 불가능해지면서 사업 재추진에 어려움을 겪었다. 메타폴리스 같은 경우에도 2단계 사업이 재추진이 될 수 있었던 것은 LH가 사업시행자로부터 부지를 넘겨 받고, 사업 재추진에 적극 나서면서 가능했던 것이다. 즉 한 번 사업이 무산되면 다시 총대를 매고 적극 추진할 사업자가 필요한데, 이미 사업성이 없어 무산된 대규모 사업을 섣불리 건드는 기업은 그리 많지 않다. 당장 용산국제업무지구만 봐도, PF가 한번 삐그덕 거리기 시작하면 사업 추진은 걷잡을 수 없이 난항에 빠진다. 반면 지웰시티의 경우 신영이라는 디벨로퍼가 주체가 되었기 때문에, 사업 추진을 어느정도 컨트롤이 가능했던 것이다.
그러나 호평만을 받는 것은 아니다. 지웰시티도 원래 계획과는 괴리가 꽤 있는데, 우선 55층 높이의 호텔과 오피스가 결합된 랜드마크 타워를 약속했으나, 해당 계획은 무산되고 락희 비즈니스 호텔과 49층 높이의 아파트 지웰시티 푸르지오로 대체되었다. 일단 원래 계획과 괴리도 있거니와, 당시 가뜩이나 인근의 솔밭초등학교가 지웰시티 1차와 두산위브지웰시티, 그리고 인근의 신축 아파트 단지들의 학생들이 몰리면서 콩나물 교실이 되었고 현대백화점과 대형상업시설로 일대 지역의 교통난이 심각해진 상황에 추가로 초고층 아파트 건립을 추진하면서 주민들의 반발을 샀고, 과밀 개발 논란이 있었다. 현재 지웰시티 푸르지오의 완공과 입주를 앞두고 있는데 솔밭초등학교의 과밀학급 문제가 해결되지 않아 사실상 시한폭탄이나 다름없는 없다. 2024년 현재 솔밭초등학교의 전학년 학생 수는 1830명에 육박하고있으며, 지웰시티 푸르지오는 결국 배정단지에서 제외되어있다. 다만 연중 완공을 목표로 솔밭초등학교 확장 공사가 진행되고있으므로, 다음 기수부터는 입학이 가능해질 예정이다.[2]
교통의 요지에 위치하고, 청주 산업발전의 역사에서 의의가 있는 대농공장을 완전히 철거하고 전적으로 민간에게 개발을 맡기면서 지나치게 수익성 위주로 개발, 계획되어 도시 공간의 공공성이 훼손되었다는 지적이 있다. 여기에 산업단지 인근에 위치하면서 고층 고밀 주거지로 적합하지 않다는 지적도 따르고 있다. 실제로 지웰시티 1차 입주 당시에도 바로 앞에 하이닉스 공장을 비롯하여 한일 시멘트 공장 등 산업시설이 위치하여 논란이 되었다. 특히 이들 산업시설들은 지웰시티의 입주 이후 여러 민원들에 시달리고 있는데, 회사들 입장에서는 멀쩡하게 산업단지에 입주해서 잘 운영하다가 갑자기 인근이 대규모 복합단지로 개발되면서 된서리 맞은 겪이 아닐 수 없다. 일례로 SK 하이닉스 공장의 경우 지웰시티와 말 그대로 도로 하나를 사이에 두고 마주보고 있는데, 하필이면 수증기 배출구가 도로 쪽으로 위치하고 있었다. 때문에 오염물질이 배출된다는 괜한 오해를 피하기 위해 수증기 배출구라는 표기까지 하는 해프닝이 있었다. 지웰시티 1,2차를 두고도 상당히 불만이 많았는데, 이 두 단지보다 더 가까운 거리인 지웰시티 3차(지웰시티 푸르지오)를 건립하겠다는 계획을 세우자 하이닉스는 당시 강력하게 반발하고 청주 사업장 정리를 거론하는 등 격양된 반응을 보이기도 하였다. 다만 한편으로는 노후화되었던 청주 산업단지가 지웰시티 개발의 여파로 지식산업센터로 재개발이 잇따르는 등 재구조화 되는 측면도 있다.
또 청주시에 기부채납한 부지에 통합 청주시청사가 들어올 수 있다는 문구로 홍보하였으나 이 역시 무산되었다. 다만 이는 애초에 민간 사업체인 신영에서 주도할 수 있는 문제는 아니긴 하다.[3] 대신 용적률을 상향시키고 2024년 7월~11월까지 민간공모를 거쳐 주상복합과 공공시설, 상업시설이 결합된 구조로의 개발을 추진하고있다.
7. 여담
[1] 2012년 개점 초기만 하더라도 영화관이 있는 롯데아울렛이 집객력 측면에서는 더 낫다는 평이었다.[2] 이로서 솔밭초는 증축 한차례, 신규 건물 신축 한차례를 거처 전교생 2000명(...)을 달성할 기세이다.[3] 애시당초 당시에는 청주·청원 통합도 무산된 상태였다. 이후에 청주시가 통합되긴 했지만 청주시민 여론은, 특히 흥덕구민조차도 성안길이 청사 위치로 적합하다는 여론이 절대적이다. 그도 그럴것이 2010년대에 급성장한 흥덕구 특성상 난개발이 매우 심해 흥덕구청조차 외진 곳에 있는 실정인데 이 상태에서 시청까지 옮기면 부지 문제와 더불어 안 그래도 혼잡한 교통이 더욱 혼잡해짐은 자명하기 때문.