1. 개념
| 2013년 1월, MTN(머니투데이) 방송 |
풀타임으로 정년까지 일 할 수 있는 정규직이나 무기계약직 직장이 있고 주택도 보유하고 있으나, 무리하게 빚을 내서 집을 샀거나 집은 비싼 집이지만 담보 등 여러가지가 엮여 있어서 계속 돈을 집에 꼴아박아야 하는 신세이거나 집을 산 후 집값이 폭락하여 돈을 벌어도 버는 것이 아닌 집단을 통칭하는 신조어. 워킹 푸어(working poor, 근로빈곤층)로부터 파생된 용어. 이 집단을 구성하는 소득계층은 주로 중산층이다.
일반적으로 하우스 푸어는 보통 1가구 1주택 보유자를 의미한다. 극단적으로 예를 들자면, 자기 자본 1억 원과 은행 대출 1억 원으로 내집 마련의 꿈을 가지고 2억 원짜리 주택을 구입했다고 치자. 그런데, 집을 사고 났더니 주택 가격이 폭락했고, 집값이 반토막 나서 1억 원이 되어 버렸다. 이 상황에서 집을 처분해서 은행 대출 원금을 갚으면, 그 사람은 땡전 한푼 없는 빈털털이가 되는 셈이다. 하지만, 1가구 1주택 보유자가 집도 돈도 없이 쫓겨 날 수는 없는 노릇이니 꾸역꾸역 대출을 갚아야만 하는 상태가 바로 하우스 푸어이다. 거기에 대출액수가 높아서 매월 수입으로 대출이자조차 감당하기 벅찬 상태라면 더욱 심각하다.
또 다른 경우는 1가구 다주택 보유자로서 실거주하는 주택 이외의 주택을 투자 목적으로 구입했으나 집값이 폭락하며 이도저도 못하게 되거나, 되려 큰 손해를 본 사람들이다. 위의 경우와 똑같은 경우를 상정하면 1억 원을 투자하여 한푼도 남김없이 모두 날려버린 상태인 셈이다. 하지만, 이 경우는 단순히 투자 혹은 투기 실패로 간주되고, 추가로 구입한 주택을 팔면 되기 때문에 사회적으로는 동정 여론이 약하다.
2. 국내 하우스 푸어의 발생 과정
언론에 소개되는 하우스 푸어들의 사례들 대부분은 집이 없었던 중산층 직장인이 시가 5~6억 상당의 집(주로 아파트)을 집값의 절반 혹은 그 이상의 대출을 끼고 구입한 후 대출금과 그 이자를 갚느라 가처분소득이 극히 줄어들어 생활고를 겪는 경우다. 여기에 집값 폭락까지 겹치면 설상가상. 보통 이렇게 과도한 대출을 끼고 집을 살 때는 집값이 계속 오를 것이라는 기대가 깔려 있기 마련이다.2.1. 2010년대의 상황
대침체 이후로 2013년까지 계속되고 있는 경기침체가 부동산 시장에도 영향을 끼쳐 거래량이 급감하고 중대형 아파트를 위주로 시세가 폭락해 하우스 푸어들은 이도저도 할 수 없는 상황에 처하고 말았다. 집값은 2013년 말-2014년 초에 최저점을 찍고 완만하게 상승하다 안정화 되는가 싶었는데, 2021년까지 부동산 가격이 크게 상승하면서 집을 처분하지 않고 버틴 사람들은 큰 자본이득을 보게 되었다.2010년대 초반 당시와는 달리 2021년 시점의 대한민국 부동산 시장에는 LTV나 DTI와 같은 주택금융 규제가 점점 강화되어 왔기 때문에 가처분소득이 극히 줄어들 정도의 극단적인 주택담보대출의 취급은 원칙적으로 불가능해져 추후 경제위기 등으로 부동산 가격의 하락이 발생하더라도 하우스 푸어의 발생 가능성은 매우 낮았다.
2.2. 2020년대의 상황
그러나 앞선 예측과 달리 2022년 들어 다시 하우스 푸어가 속출하고 있다. 원인은 2022년 전 세계 물가 폭등을 수습하기 위한 급격한 금리 인상. 강한 주택금융 규제로 극단적인 주택담보대출의 실행이 어려웠던 것은 맞으나, 정부 규제 상한선 수준의 대출만 실행한 가구라고 하더라도 빠르게 상승한 금리로 인해 실질적인 원리금 상환액이 큰 폭으로 증가하였다. 장기간의 양적완화와 저금리 기조로 인해 금리의 급상승이라는 변수를 예측하지 못했던 것. 여기에 더해 고금리 신용대출 등의 수단까지 동원한 영끌족들의 경우 큰 위기를 겪고 있다. 한편 고금리로 신규 매입수요가 끊기자 아파트 가격이 다시 폭락하고 있으며, 거래절벽으로 인해 탈출을 하고 싶어도 불가능한 상황이다. 고정금리로 대출을 받은 경우엔 당장의 원리금 상승은 없으니 안도할 수도 있지만, 관련 기사에 의하면 2022년 4월 기준 고정금리의 비율은 19.2%에 불과하다. #이와 같이 2022년 시점의 부동산 시장은 10년 전의 하우스 푸어 사태가 재현되고 있는 모습이지만, 언론에서는 하우스 푸어보다 영끌족 이라는 단어를 많이 사용하고 있다. 간혹 영끌 푸어라고 표현하는 경우도 있다. 예시 단, 영끌은 부동산 투자에만 국한된 용어가 아니고 암호화폐, 주식 투자 등에도 적용될 수 있다는 것이 차이점.
3. 하우스 푸어들의 정책 요구에 대한 비판
하우스 푸어들은 정부에 대책을 요구하는 것이 일반적이다. 그리고 이와 관련된 언론 기사의 댓글을 보면 '내려갈 집값은 내려간다', '쌤통이다' 등 자업자득 뉘앙스의 악플이 대다수인데, 이것은 언론에 소개되는 하우스 푸어의 사례 대부분이 현실과는 과도하게 동떨어져 있기 때문이기도 하다. 이런 기사라든지 이들에게 하우스 푸어란, 과도한 부동산 투자로 집값을 올려서 자신들이 집을 사지 못하게 만들고, 이제 와서 집값을 깎지도 않으면서 정부에게 집값 올려달라고 손이나 벌리는 파렴치한으로 인식되고 있다.젊은층의 반응이라는 등 위에서 다소 부정적으로 서술되었으나, 이건 절대 틀린 말이 아니다. 순수하게 자본주의적 관점에 따르면, 이들은 2가지 경우에 해당한다. 첫번째는 주거의 목적으로써, 구매자가 그 집을 사기 위해서 빌린 빚과 이자를 감당할 수 있다고 판단한 후 구매한 것으로, 이 경우는 능력의 부족이 되므로 집을 시중에 팔아버리거나 하는 자연스러운 경제생활이 이뤄져야 한다. 후자는 투기의 목적으로써 당연히 부동산 가격의 인상을 고려하고 구매한 경우로 투자에 따른 손실은 자본주의적 관점에서는 개인이 떠안는 것이 당연하다. 그리고 하우스 푸어의 대부분은 투기든 뭐든 자기 분수에 맞지 않는 소비를 한 결과로 인해 발생한 것인 만큼 사회 정의적인 측면에서 봐도 하우스 푸어를 지원하는 것은 바람직하지 못하다. 다만 거품 붕괴와 경제 붕괴가 두려우니 부양을 하긴 해야 하는 상황. 이 과정에서 세금은 세금대로 들어가고 부동산 거품은 거품대로 유지되니 하우스 푸어 대책으로 이득을 보는 사람이 아니면 좋아할래야 좋아할 수가 없다. 사실상 대마불사나 다를 것이 없다. 즉, 하우스 푸어 대부분은 도의적인 관점에서도 동정심을 가질 필요가 없는 사람들이다.[1] 부동산 투자는 국민 숫자 대비 매우 적은 자산 보유자만이 시도할 수 있지만, 투자 실패로 인한 경제,사회적 피해는 모든 국민이 보기 때문에 억울한 피해자를 대량으로 양산하여 정치적으로도 상당한 부담을 안기는 정책실패사례이다.
결론적으로 자본주의 사회에서는 당연히 자업자득이다. 왜냐, 애초에 부동산으로 얻은 시세차익이라는 것은, 그 부동산을 팔아야 현금화 되어 본인의 손에 쥐어지는 자산이고, 그 투자자는 그 현금화한 자산으로 이전에 팔아치운 부동산과 같은 급의 부동산을 그보다 적은 돈(정확히는 원래 부동산 매입 시 지불한 돈)으로 매입할 수 있어야 차익 실현이 완료되는 것이다. 절대 호가가 올라갔다고 시세차익으로 부자된 게 아니다.[2] 이런 걸 모른 채 부동산은 무조건 오른다라고 믿고 무리하게 영끌해 산 부동산 때문에 하우스 푸어들의 행동은, 힘들게 일하는 젊은 세대에게는 자기가 실패해놓고 사회에게 징징거리는 것으로밖에 들리지 않는다. 그나마 그냥 실패했으면 연민이라도 사지, 부동산으로 돈 번다고 오만 똥이란 똥은 다 싸질러놨는데 그 똥을 직접 얻어맞은(부동산 값 폭등) 젊은 세대 입장에서는 하우스 푸어들이 일말의 반성도 없다는 것에 대한 분노와 만약 정부 지원 등으로 하우스 푸어들이 다시 재기한다면 또 다시 과거처럼 집에 투기하여 과거 하우스 푸어들에게 피해를 입었던 무주택자들이 또 한번 피해를 입을 수도 있다는 경계심이 복합적으로 일어나는 상황이다.
대다수의 사람들은 인도적 지원까지는 동의할 수 있으나, 하우스 푸어의 손실을 국가적 후생을 심각하게 침해하면서까지 보전해주어야 한다고는 하지 않을 것이고 적어도 부동산 관련 정책으로 구제하는 것을 반대한다. 하우스 푸어가 가진 욕심의 결과로 망한 것이다. 애초에 집값이 오르지 않을 경우 빚도 못 갚고 생활이 안 될 정도로 집을 살 이유가 무엇인가? 투기나 과소비 말고 설명할 방법이 없다. 문제는, 이 사람들이 절대 정부에 보상을 요구하는 선에서 끝나지 않는다는 것이다. 이 사람들중 절박한 사람은 어떻게든 상승한 호가대로 돈을 내고 들어올 다른 세입자가 나타날 때까지 속된 말로 '존버'를 하면서, 자기 집값에 낀 거품이 사라져서 호가가 떨어질라...치면 주민들끼리 일치단결해 지역 공인중개사나 부동산 시세관련자들을 단체로 압박해서 얼마 이하로는 절대 팔지 말라거나, 집 팔고 이사가려는 사람에게 얼마 이하로는 절대 팔지 말라고 주민을 직접 압박하거나, 부동산 투기꾼들을 불러들여 호가를 더올리거나 거짓정보를 뿌려 세입자들을 끌어모은 뒤 어떻게든 손해보지 않고 탈출하려는 시장 교란행위를 아무렇지 않게 저지르는 예비범죄자로 돌변할 수 있다. 개정된 공인중개사법에 따라 담합행위가 확인되면 최대 3년 이하 징역, 3천만 원 이하의 벌금형을 당할 수 있다.관련 기사 실제로 부동산 규제지역은 집값 담합에 대해 단속을 계속 한다지만 단속만으로 이를 막는 것은 불가능하다.
물론 집을 샀는데 실직을 했다든지, 건강이 안 좋아져서 돈을 못 벌게 되었다든지, 재해를 겪었다든지, 갑자기 가정 내의 누군가 사망하거나 중병에 걸렸다든지 해서 하우스 푸어가 되는 경우도 존재한다. 원래 정상적으로 일을 했다면 갚을 수 있었던 돈이지만 말 그대로 '운이 안 좋아서' 못 갚게 된 것이다. 이런 경우는 '탐욕스러운 하우스 푸어'라고 아무도 언급하지 않는다. 하지만 이 경우 집이 없는 사람들과 동등한 수준의 복지를 요구해야지, 집값을 받쳐주는 방식의 정책을 요구하는 건 형평성을 벗어난 것이다.
외국에서도 집은 쉽게 살 수 있는 것이 아니기에 장기융자를 내거나 그게 아니면 평생 월세집에서 사는 예가 흔하다. 그러나 대한민국은 수십 년 간 이어진 소위 '부동산 불패 신화'로 인해 부동산을 최고의 재테크 수단으로 여기는 정서가 뿌리깊게 박혀 있어, 대부분의 투자가 부동산, 특히 아파트에 집중되어 전체 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 매우 높다.
이러한 경향으로 인해 많은 빚을 내어 아파트를 구입한 이들은 어느 정도 투자의 목적을 가지고 있기 마련이었다. 이는 일종의 레버리지 효과를 노린 셈인데, 집값이 하우스 푸어들의 기대처럼 계속 오르게 된다면 자기자본 없이도 큰 이득을 볼 수 있고, 집을 팔아 빚을 갚아도 돈이 남기에 아무런 문제도 발생하지 않는다. [3] 그러나 부동산 침체 상황에서는 집값이 분양가 미만으로까지 떨어지는 경우가 흔해, 손해보는 것은 싫어하는 사람 심리상 쉽게 내놓지도 못할 뿐더러 시장가격보다 낮게 매물을 내놓는다고 해도 수요자들은 집값이 더 떨어질 것이라는 기대심리를 갖고 있기 때문에 그나마도 팔리지 않는다. 결국 하우스 푸어들은 울며 겨자먹기로 집을 그대로 안은 채 빚을 갚으며 살아야 하며, 심한 경우에는 소득보다 이자비용이 더 높아 생활비를 마련하기 위해 추가로 빚을 내는 일도 발생한다. 박경철씨는 이런 행위를 두고 '매트 없이 장대 높이뛰기를 하는 것과 같다'고 주장하기도 했다. 아파트를 통해 중산층으로 진입할 수 있었던 시대는 이제 끝났다는 분석 기사도 있다.
그리고 이런 전개는 그 악명높은 미국의 서브프라임 모기지 사태의 최종 전개와 같은 모양새이다. 미국의 경우 금융권의 무분별한 대출로 인해서 부동산 버블이 급격하게 발생한 것이라면, 한국의 경우는 오랜 부동산 불패 신화로 인해서 자연스럽게 고착화된 것 뿐이라는 차이만 존재할 뿐 가계대출이 이미 천정부지로 치솟은 시점에서 부동산 버블 붕괴로 인한 위험이라는 것은 동일한 것이다.[4]
참고로 대출을 받아 집을 사거나 전세를 구하지조차 못하고 월세를 전전하며, 월세 부담에 시달리는 저소득층은 렌트 푸어라고 부른다. 부동산 침체가 길어지며 집주인들이 전세 물량을 대거 월세로 전환함과 동시에 전세가가 폭등하면서 부각되기 시작한 케이스.
하우스 푸어라는 단어가 자주 언급되었던 2010년 초반 당시에는 부동산 수요의 기반이 되는 세대별 인구 구조의 변화와 주택 공급 상황을 감안하여, 집값의 대세 상승은 끝났다고 보는 전문가들이 많았다. 다시 말해 내려갈 집값은 내려간다가 된 셈. 단, 최근 몇년간 주택가격이 급격히 조정받았다는 점, 인구 구조가 변화해도 수도권에 인구가 집중되는 경향이 있다는 점,[5] 월세 가격이 선진국처럼 현실화되고 있다는 점에서 수도권 주택 가격은 어느 정도 선을 유지할 것으로 보는 전문가들도 존재하였다. 그러나 2017년 이후 급격한 집값 상승으로 인하여 이러한 예측은 빗나가게 되었다.
다만 장기적으로 인구 감소가 예측되고 있고[6] 수도권 집중화도 한계가 있기 때문에 장기적으로 유지하게 될 부동산의 가격과 현재 형성된 부동산 가격이 어느 정도의 격차를 보이는지는 아무도 모른다는 근본적 문제가 있다.
2010년 초반 당시 하우스 푸어들에게 있어 최악의 상황은 팔지 않으면 망한다는 시장 흐름이 생기는 상황이었다. 부동산의 가치가 과도하게 매겨져 있어 부동산의 가치가 하락할 가능성이 크며 수요가 적었기 때문이다. 물론 당사자들이 가장 잘 알고 있기 때문에 가격방어를 위해 혼신의 힘을 쏟겠지만
물론 서울 집값의 비교 대상은 인프라와 인구밀도가 넘사벽으로 격차가 벌어진 비수도권 지방이 아니라 비슷한 지위를 가지고 있는 각국의 대도시이다. 이런 도시들은 집을 사려면 10년 가량 한푼도 안 쓰고 돈을 모아야 한다는 공통점이 있다. 다만 이 경우에도 조건이 붙는데, 물가와 평균수익 대비 부동산 가격을 봐야 한다는 것이다. 서울 집값 10억 런던 집값 10억이라고 해도 런던이 속한 영국의 물가가 서울이 속한 한국의 물가와 비교해서 2배가 높다라고 가정하면 런던의 부동산가격은 서울에 비해서 1/2의 비율 밖에 되지 않으므로 서울 집값은 5억으로 떨어져야 같은 수준이 된다.[7]
또 한가지 고려해야 할 문제는 서울의 집값이 수요자의 지불능력 한계에 근접하거나 이미 초과했다는 점이다. 서울에서 가장 집값이 싼 지역이라고 하는 강북, 중랑, 도봉구 지역을 보더라도 4~5인 가족이 생활할만한 규모의 주택(아파트 기준으로 대략 30평형대 이상)가격은 2014년 기준으로 4~5억대를 호가한다.[8] 즉, 서울에서 가장 싼 축에 속하는 집조차 구입하려면 1년에 1000만 원씩 30년 이상 저축해야 한다는 것. 서민 가정의 경우 이는 해당 기간동안 저축 가능한 액수의 대부분에 해당할 수도 있는 수준이다.
단, 이 주장은 중산층 이상의 주거지인 서울시 30평대 아파트를 집값 최소지점으로 잡은 오류이다. 상당수의 서민들은 서울 통근이 가능한 인천이나 구도심 10평대의 아파트, 빌라, 다세대주택, 도시형 생활주택에 거주하고 있으며, 이를 감안하면 2~3억원까지 떨어진다.
문제는 그 '크게 하락한' 주거비조차도 청년세대에 큰 부담이 되고 있다는 점이다. 심각한 청년실업과 비정규직 등 일자리 질의 저하, 그리고 급등한 부동산 가격에 비하면 크게 오르지 않은 사회초년생 임금으로 그 서민형(?)[9] 주거비용을 감당하기도 빠듯한데, 그 사람들이 무슨 수로 중산층으로 성장해서 아파트를 구매하겠는가?
더구나, 취업 연령의 상승과 퇴직 연령의 저하까지 감안한다면 사실상 평생동안 축적 가능한 저축액의 대부분을 쏟아부어야 집을 구입할 수 있다는 것. 물론 서울 규모의 대도시 중 집을 사기 쉬운 나라는 싱가포르밖에 없으며[10] 나머지 국가에서는 소득 상당부분을 주택 구매에 사용한다. 이전까지는 이렇게 구매한 집값이 상승할 것이라는 기대감으로 현금자산을 모두 쏟아붓거나 융자를 얻어서라도 집을 사는 경우가 많았지만... 집값이 떨어지거나, 최대한 긍정적으로 보더라도 떨어지지 않고 유지되는 수준이 예상되는 상황에서 모든 자산을 주택 구입에 쏟아부을 사람이 얼마나 될까? 즉, 한국 주택 가격의 구조상 강한 대세상승 국면이 유지되지 않으면 하락 조정 국면이 찾아올 수밖에 없다는 의견도 있는 것. 결국 대세상승이 없는 상황에서 대다수의 사람들은 임대를 택해 선진국의 대도시 거주민과 마찬가지로 생애 소득의 절반 가량을 월세로 지출할 가능성이 높으며, 집값은 시세차익이 아닌 임대소득 기준으로 형성될 가능성이 높다. 상술되었듯 전세는 집값 상승의 레버리지를 위한 제도기 때문에 대세상승이 없는 상황에서는 월세가 보편화될 수밖에 없으며, 임대료 상승과 월세로의 전환은 2010년 이후 빠른 속도로 진행되고 있다.
2013년 1월 22일, '2011년 기준으로 하우스 푸어가 30만이 넘는다'는 LG경제연구원의 보고서를 인용한 보도가 언론에 나왔다. #
2014년 초 들어서는 언론에서 정부의 부동산 정책을 옹호하기 위해 '영세 임대사업자', '2주택 하우스 푸어' 등 듣는 이를 코웃음치게 하는 조어들을 생산해내고 있어 집없는 이들의 빈축을 사고 있다. 그러다 2020년 들어서는 서울 부동산을 더이상 근로소득만으로는 구매하기 불가능해지면서 '벼락거지'와 같은 자조섞인 조어들이 등장하고 있다. 하지만 2022년 들어서 금리 상승에 따라 폭발적인 매물증가및 역대급 거래절벽 으로 다시 등장하는 말이 되었다.
4. 빌딩 푸어
하우스 푸어와 유사한 개념으로 일명 '빌딩 푸어'가 있다. 이 쪽은 거주용 주택인 '하우스'이 아닌 임대용 건물을 가진 건물주들을 뜻한다. 하우스 푸어 중 1가구 다주택자의 유형과 비슷한데 임대 수익이나 시세 차익을 노리고 무리하게 빚을 내서 건물을 구입했다가, 가격 자체가 오르지 않거나 입주하지 않아서 임대료를 받지 못하고 곤경에 빠지는 유형이다.이 빌딩 푸어는 하우스 푸어에 비해 인지도 자체는 상대적으로 낮지만 부정적인 인식은 하우스 푸어보다도 더 크다. 왜냐하면 하우스 푸어와는 달리 이들은 임대료 문제 때문에 다른 자영업자들에게 끼치는 가시적인 영향이 더 크기 때문이다. 영세 자영업자들이 경영에 어려움을 겪는 중요한 원인이 이 임대료 문제인데, 이 임대료가 좀처럼 내려가지 않고 오히려 더 오르기만 하는 원인 중 하나가 이들 빌딩 푸어 때문이다.
이들은 이른바 젠트리피케이션의 피해자이자 가해자이기도 하다. 특정 지역의 상권이 발달하면서 그 지역의 시세 및 임대료가 올라가면 이걸 노리고 건물주들이 건물을 대거 구입하고 부동산 시세와 임대료를 올린다. 그러면 기존의 상인들은 이 비용을 더 감당하지 못하고 다른 지역으로 옮기면서 상권이 다시 쇠퇴하는 것. 하지만 이런 건물주들 중에는 자기 자본이 아니라 앞서 말했듯이 빚을 내서 건물을 구입한 경우가 많아서, 임대료를 낮추지 않고 그대로 버티려 하는 경우가 많다. 임대료를 낮출 경우 건물 자체의 시세도 낮아지게 되기 때문이다. 좋은 예가 전형적인 젠트리피케이션의 예시인 용산구 경리단길의 모습이다. 경리단길의 상권이 점차 쇠퇴하고 있음에도 불구하고 해당 지역 건물주들이 임대료 및 시세를 담합하는 모습을 어렵지 않게 찾을 수 있다.
강남 `빌딩 푸어` 전전긍긍 (매일경제)
5. 관련 문서
[1] 이해가 잘 안된다면, 사업을 위해 시장을 독점하여 독점물품 가격을 엄청나게 올려 서민들이 물품을 제대로 쓰기 힘들게 만들어 놓고 번 돈으로 호의호식하던 사장과 해당 회사에서 일하던 직원들이, 이제 회사가 망할 위기에 처하니까 자신들로 인해 피해받은 서민들과 사회에 징징대는 것과 같다. 불법은 아닐지언정 도의적으로 동정심을 가질 하등의 이유가 없다.[2] 되려 자산보유가 올라갔다고 세금혜택이 축소되는 것까지 감안하면 더 큰 손해다.[3] 다만 골때리는 문제가 하나 생기는데, 전국의 집값이 일제히 오르면 그래서 집은 팔았는데 어디서 살지? 같은 이상한 문제에 봉착하게 된다. 분명 돈은 벌었지만, 그렇다고 집을 무작정 팔아서 거리로 나앉기는 그렇고, 번 돈으로 집을 사는 것도 집값이 너무 폭등해서 녹록지 않게 되는 현상.[4] 이는 하우스 푸어를 함부로 몰락시키면 경제가 같이 몰락할 확률이 높다는 것을 의미한다. 정부에서 흔히 집값을 계속 부양하려는 이유가 여기에 있다. 연착륙시키기 힘드니 착륙을 최대한 하지 않으려고 발악하는 것이다.[5] 한국의 비교대상이 되는 일본의 경우에도 도쿄도의 인구는 증가하는 경향을 보이며, 일본보다 국토가 좁고 지방분권의 역사가 없는 한국은 수도권으로 집중하는 경향이 더 커질 것으로 예상된다. 인구구조 변화는 수도권 집값의 문제가 아니라 지방 공동화가 문제될 것이라는 견해가 우세하다.[6] 해외 유입 인구를 포함한 총인구 감소 시점은 2029년부터 시작될 전망이며 인구 증가율은 2019년부터 거의 바닥 수준으로 떨어졌다. 문재인 정부 이후 주택담보대출에 대한 LTV 규제가 강화되어 부동산은 성년이 된 후 어느 정도 자본축적이 이루어진 후에야 구입이 가능하게 된 점을 감안하면, 부동산 수요층은 더 줄었다고 볼 수 있다.[7] 물론 이러한 주장은 서울의 인구밀도가 런던보다 크게 높은 점을 간과한 것이다. 2014년 기준으로 서울의 인구밀도는 1㎢당 17,255명이며, 런던의 인구밀도는 동일 면적 기준 5,285명이다! 런던은 저밀도를 유지했기에 상대적으로 주택공급이 부족할 텐데도 그 가격 밖에 안되는 거고, 서울은 고층 아파트에 추가적으로 수도권 및 신도시 개발 등 공급을 엄청 확대했음에도 불구하고 전국민의 약 50%가 수도권에 사는 기형적인 현상 때문에 이 가격이라는 점이다. 그렇다면 이제는 서울-수도권 집중화 억제를 심각하게 고민해야 하는 상황이 아닌가?[8] 2020년 현재 지속적인 주택가격 상승으로 이들 지역의 30평대 아파트도 10억을 돌파한 단지가 많다.[9] 게다가 빌라왕의 사례처럼, 사기매물의 대부분이 이런 물건들에 집중되어있다.[10] 자세한 것은 싱가포르 주택개발청 문서로.