1. 개요
고양시는 인구가 108만명이나 되는 전국적으로도 손꼽히는 거대 도시이나, 비슷한 인구 규모의 도시들에 비해 자족기능이 매우 부족하다. 심지어 고양시 주변의 특정시 아닌 도시들에 비교해도 많이 꿀린다. 이는 태생부터가 서울의 인구과밀을 해결하기 위한 위성도시로서 계획되었고, 북한과 인접한 경기 북부의 특성상 경기 남부에 비하면 민간 기업들의 투자가 부진하며, 법적으로는 수도권 및 군사시설, 그린벨트에 이르기까지 온갖 제한(소위 '6중 규제')에 묶여있어 제대로 된 공업의 발전을 이루기가 매우 힘들기 때문이다. 결과적으로 지방의 중소도시에도 몇 개씩 존재하는 산업단지가 고양시에는 단 하나도 없다.그렇다고 금융업이나 문화예술업 같은 서비스업을 주력으로 삼기엔 서울이 바로 붙어있기 때문에 이조차 어려운 상황이다.
고양시의 자족기능·기반산업 부실은 그야말로 만년 떡밥으로 남아있지만 1기 신도시가 조성된 지 30년 가까이 되고있는 현재까지 해결되지 않은 상태이다.
생산기준 부가가치와 고용비중을 기준으로 고양시의 산업구조를 살폈을 때 유수의 산업도시는 말할 것도 없고 전국이나 경기도와 비교해도 서비스업이 차지하는 몫이 극단적으로 크며 이마저도 도소매·부동산 서비스·외식숙박 같은 소비에 의존하는 산업군으로 치중되어 있어 전형적인 소비형 대도시로 분류할 수 있다.
그나마 발전 가능성이라도 존재하는 지방의 중소도시와는 달리 고양시는 공업도시로서는 그 한계가 워낙 명백하기 때문에 시의 지역산업 발전 노력 또한 고부가가치 서비스업을 목표로 꾸준히 이루어졌다. 개중에 방송영상 사업 정도가 그나마 성과를 보이고 있고, 이들 못지 않게 시에서 밀어주는 MICE 산업은 전국 최대의 전시관 킨텍스의 존재에도 불구하고 여전히 기를 못 쓰고 있다. 자세한 내용은 후술.
인구 108만 명이 사는 고양시에 대기업이 단 한 군데도 없다. 이 때문에 이동환 고양시장은 2023년 대기업 투자 유치에 올인하겠다고 밝혔지만 대기업 투자 유치는 실패했고 오히려 그나마 있던 CJ라이브시티 마저 경기도의 PF조정 거부로 최종 무산쪽으로 기울고 있다.
2. 산업
2.1. 농업
1990년대 시 승격이전에는 그린벨트 규제에 묶여있던 덕택에 읍내에서 조금만 벗어나도 논과 밭이 가득한 풍경이었으며, 여러가지 사정으로 서울에서 내몰린 이주민의 유입으로 농민들의 비중이 줄어든 80년대 말에도 당연히 농업이 주 산업이다시피했다. 더불어 화전읍 지역은 서울특별시 근교지역이라는 이유로 서울시에 내다 팔 화훼농업이 발달하기도 했다. 현재의 일산신도시와 화정지구, 행신지구도 도심개발 이전까지는 논과 밭, 과수원이 흔했던 전형적인 농촌지역이었다.일산신도시와 화정지구, 행신지구 등 대규모의 신도시, 택지지구 건설이 완료되면서 농업의 비중은 줄어들었지만 2020년에도 고양시의 쌀 농업은 일산서구의 장월평야와 구 벽제읍 지역을 중심으로 진행되고 있다. 그러나 고양꽃박람회라는 지역 축제까지 끼고 있던 구 화전읍 지역의 화훼농업은 2008년 금융위기 이후 급격히 위축되어 빚에 눌린 농민들이 야반도주를 감행하는 경우도 있을 정도로 업황이 좋지 않고, 원흥 일대도 개발이 진행되면서 농업의 비중은 더욱 빠르게 줄어들고 있다.
2.2. 제조업
고양군 시절에는 수도권 지역의 대표 공업지였다. 서울특별시 강북지역에서 밀려난 제조업체들이 고양군에 대거 공장을 차렸기 때문이었는데 군 시절에 고양군의 인구가 다른 군지역과 다르게 늘어났던 이유도 서울과 인접해있는 베드타운이었다는 점도 있지만 가장 중요한 점은 이들 공업단지의 역할이 절대적이었다는 것이다. 그래서 원당읍과 일산읍, 벽제읍 일대에서 서울로 출퇴근하러오는 노동자들뿐만 아니라 고양군에서 일하는 공장노동자들과 가족들도 몰려살면서 해당지역의 인구가 증가하는 요인이 되었다.특히 1970년대부터 주로 가구공장이 많이 들어와서 고양시의 주요 공업이 가구산업이기도 했고, 잘 찾아보면 그 흔적이 남아있다. 그러나 신도시와 택지지구가 개발되면서 이러한 공장들은 문을 닫고 쇠락하고 있는 형편이다. 옛 벽제읍과 송포면 그리고 옛 일산읍 지역이지만 일산신도시와는 완전히 분리된 자유로 주변에 공장지대가 남아있다. 옛 송포면 지역인 송포동과 송산동에는 1970년대부터 있던 가구공장이 있고 고봉동에는 식사지구 개발 때 밀려나온 가구공장들이 일부 남아 있다.[1] 그리고 장항1동 등의 자유로변에는 제지산업이나 인쇄공장들이 일부 있으며 중산동 일대에 약간의 의류공장들이 있다.
2.3. 지식산업센터
2016년 일산테크노밸리 # 고양시 유치가 성공하면서, 소규모 공업단지 하나 들여올 수 없는 고양시의 자족기능 확장에 큰 도움이 되게 되었다. 약 20만평 크기로 지어진다고 한다.향동지구와 덕은지구에 대규모 지식산업센터가 여럿 공급돼 디지털미디어시티에 입주하지 못한 기업들을 유치하여 자족기능을 노리고 있다. 문제는 분양은 잘 됐는데 기업 입주율이 낮아 공실이 넘쳐난다는 것..
지역 언론인 고양신문에서도 2024년까지 대규모로 지식산업센터가 입주를 진행하는데, 공실이 넘쳐난다고 우려하고 있다. 기사
2.3.1. 고양시 소재 지식산업센터 목록
- 유니테크빌벤처타운
- 일산테크노타운
- 대방 트리플라온
- 삼송테크노밸리
- 빛마루
- 일산 풍동 슈프림 더 브릭스타워
- 향동지구
- GL메트로시티 향동(5블럭)
- DMC 시티워크(1블럭)
- DMC 플렉스 데시앙(9블럭)
- 향동 DMC 아미(4블럭)
- 현대 테라타워 DMC(6블럭)
- 현대 테라타워 향동(8블럭)
- DMC 마스터원(7블럭)
- 덕은지구
- 지축지구
- 일산테크노밸리
2.4. 서비스업
신도시와 택지지구 개발과 더불어 고양시의 주산업은 자연스럽게 서비스업으로 바뀌게 되었다. 서울특별시와 인천광역시에서 돈을 벌고 나온 사람들을 대상으로 한 상권의 형태로 서비스업이 발달한 것. 그러나 대부분 규모가 영세한 자영업체들이 많아 오래 가지 못하고 금방 망한다.시에서 밀어주는 고부가가치 서비스 산업으로 크게 방송영상·문화콘텐츠·전시(MICE)가 있는데, 그중에 방송영상 산업은 어느 정도 성과를 거두었다. 한류월드 일대에 EBS 통합사옥, JTBC 일산스튜디오, 아시아 최대의 특수촬영 스튜디오 고양아쿠아스튜디오, 원스톱 방송종합 지원센터 빛마루, MBC·SBS의 제작센터, CJ E&M 일산스튜디오까지 방송영상 산업에 관련된 공공기관과 핵심 기업들이 여럿 고양에 자리를 잡았다.# 또 잘 정비된 도시 여건 상 여러 영화·드라마가 고양시를 주요 촬영지로 삼는 등 꾸준히 성과를 내고 있는 것으로 보인다.# 여기에 기존의 인프라와 시너지 효과를 노려 2022년까지 장항동 일대에 방송·영상·문화시설과 공공·상업·복합 시설 등을 포함한 '방송영상밸리'를 조성한다.# MBN은 삼송지구에 들어갔다.
시 재정 문제로 한류월드의 규모를 줄이고 아파트를 올리고 있는데, 이 때문에 컨벤션업계에서는 엄청나게 불만이라고 한다. 마천루 오피스로 지을 땅을 전부 아파트 및 오피스텔(주거형)으로 바꿔버려서 땅을 건설사들에게 팔아서 빚은 갚았지만, 고양시의 장기적인 산업 성장은 저해할 것이 뻔하기 때문이다. 원래 한류월드 부지에는 테마파크, 공연장, 마천루 등을 지어서 방송, 문화컨텐츠, 관광산업을 활성화시키려 했으나, 이 땅들을 축소하고 아파트로 전환한 것이기 때문에 테마파크 및 공연장 사업은 부지가 하나로 합쳐지고 축소되었으며(K-컨텐츠밸리), 방송사 및 신문사 유치도 EBS하나만 성공하고 나머지는 전부 실패(디지털미디어시티)하는 등의 결과가 뒤따랐기 때문이다. 다만 언론방송사 유치 실패는 킨텍스지구 땅을 팔기 이전의 일이다. 또한 심지어 호텔 부지도 전환해서 팔아가지고 킨텍스와 킨텍스에 출자한 대한무역투자진흥공사 측에서 무역사업지원이 안 된다며 불만이 엄청나게 많다.
IT나 반도체 등은 이미 판교, 수원 등 경기남부에 집중되어 있어서 사실 특별한 지원이나 규제완화 같은게 없는 이상 현실적으로 고양시를 비롯한 경기북부로 오기는 사실상 불가능한만큼 고양시가 가장 발전을 노려볼 수 있는 분야이다. 강남구의 IT 산업이 교외화 현상으로 성남시의 판교테크노밸리 쪽으로 이동했듯이, 마포구의 방송영상 산업이 고양시까지 확장되거나 또는 고양시로 이동할 수 있다.[2]
3. 상권
상권은 수도권 전철 3호선의 각 역을 중심으로 발전해 있다. 일산신도시 입주 초기에는 과거 고양군의 중심지였던 원당상권에 크게 의존하였다고 한다.[3] 일산신도시가 개발되기 시작하면서 서일산지역의 주엽역 상권, 동일산지역의 마두역 상권이 크게 발달하였다. 화정택지지구 개발이 완료된 후에는 화정역 상권도 발달했다.하지만, 2003년 스트리트형 쇼핑몰인 라페스타가 개장한 뒤로 일산의 중심상권은 라페스타로 이동하였다. 심지어 화정지역의 젊은이들도 라페스타로 오게끔 만들었을 정도로 상권을 독점했다. 4년 뒤 웨스턴돔이 건너편에 들어서게 되면서 라페스타의 독점 체제는 종말을 고하지만, 여전히 고양시 상권을 웨스턴돔과 함께 양분하고 있다.
그 밖에 마두역 상권은 2004년 나운시네마가 폐관하면서 단순한 동네상권으로 떨어졌다. 주엽역 상권도 그랜드백화점이 근근히 버티는 중이지만, 폐건물 스타몰을 해결하지 않는다면 더 이상 중심상권으로 발전하기 어려울 듯 싶다. 화정역 상권은 세이브존 화정점과 그 옆의 로데오거리를 중심으로 발달해 있으나, 아무래도 일산의 라페스타와 웨스턴돔에 밀려 덕양구 주민들이 아니면 딱히 찾지 않는 평범한 상권이다. 그러나 고양시 상권이 워낙 난잡하게 발달한 터라 웬만한 도시의 상권 정도는 되는 규모이다. 특히 세이브존을 포함해 근처 롯데마트 주엽점, 이마트 일산점이 붙어있기도 하기 때문에 식료품과 잡화 쇼핑은 굉장히 좋은 편이다.
일산신도시 초기만 하더라도 태영프라자, 레이크타운 같은 쇼핑몰들도 그럭저럭 장사가 잘 되었지만.. 이후로는 그냥저냥 평범한 상가가 되었으며 주엽역 상권이 통째로 죽어버렸다. 그나마 중앙로 일산신도시 구간에 위치한 상가들이나 쇼핑물들이 대개 주상복합건물인 경우가 많고(할인점이라고 예외는 아니라서 롯데마트 주엽점, 이마트 일산점도 마찬가지로 주상복합건물에 들어선 사례이다) 근처 주민들은 여전히 이용하기는 한다.
일산호수공원 옆에 원마운트가 2013년 3월 29일 개장했다. 이에 따라 한류월드 중에서 사업이 진행중인 구역에 원마운트 개장에 맞춰서 추진하던 경기도 최초 5성호텔인 엠블호텔 고양이 3월 20일 개장을 했다. 그리고 그 앞에 일산 가로수길이라는 쇼핑물이 들어섰고, 백석역에는 일산 벨라시타라는 쇼핑물이 새로 개점했다. 여기에 삼송지구에 스타필드 고양이 오픈하여 꽤 흥행하고 있으며, 하나로마트도 들어섰다.
2023년 시점에 일산 지역의 상권은 크게 3개로 구분 가능한데, 가장 먼저 전통적인 일산 중심지인 라페웨돔 상권[4], 킨텍스와 이마트타운, 원마운트, 일산 가로수길, 레이킨스몰(현대백화점, 홈플러스, 메가박스), 소노캄, JTBC와 EBS 등이 위치한 킨텍스 상권, 벨라시타·고양종합터미널(지하 마크트할레 식음상가), 코스트코, 일대의 주상복합 오피스텔 및 상가주택의 맛집 등으로 구성된 백석역 상권이 그것이다.
고양군의 중심지였던 원당상권은 고양시의 유일한 상설 재래시장인 원당시장이 아직까지 버티고 있어 근근히 유지되고 있는 중이다. 원당에 프리머스가 들어온다는 소문이 있었지만 경제위기로 취소된 모양이다. 또한 원당지역이 뉴타운 재개발사업인 원당뉴타운으로 지정되어 많은 변화가 있을 예정이다.
신도시라는 특성상 할인점은 상당히 많은 편이다.
백화점은 현대백화점 킨텍스점, 롯데백화점 일산점, 그랜드백화점 세 곳이 있다. 이외에도 신세계의 복합쇼핑몰 스타필드 고양이 입점해있다. 그랜드백화점은 사실 백화점이라 하기엔 유명 브랜드도 별로 없고 그저 그런 잡화점 수준이다. 다만 지하 리모델링으로 식품관의 질은 높아졌다는 평이다. 롯데백화점의 경우 정발산역과 연결되어 교통도 좋고 주변 상권이 일산 원탑이기 때문에 입지는 좋다. 그러나 여타 경기도의 롯데백화점의 한계를 벗어나지 못하여 살 만한 물건이 없다는 게 중평이다.이 두 백화점으로는 일산 중산층의 쇼핑 욕구를 채울수 없었으나 2010년에 개장한 현대백화점 킨텍스점으로 인해 잠잠한 일산 백화점 상권에 일대 파란이 일었으며, 이에 맞춰 롯데백화점도 대규모 리모델링에 들어갔다. 현대 킨텍스점에 해외 유명브랜드들도 입점하여 어느 정도 수익을 기대하긴 했으나, 목표 매출액에는 크게 미달하는 것으로 알려져 있다.
이외에도 원흥지구가 개발되면서 이케아 고양점과 롯데아울렛이 들어섰다.
4. 부동산
운정신도시와 식사지구(위시티), 덕이지구의 입주로 인해 아파트가격이 계속 떨어지고 있다. 일산신도시 지역의 아파트는 조성된 지 20년이 넘으면서 노후화가 상당히 진행되고 있기 때문에 더더욱 떨어지는 속도가 빠르다. 2012년에는 매달 500~600만원 꼴로 빠졌다. 기사 재건축 연한인 40년에는 아직 한참 모자라기 때문에 리모델링을 추진하고는 있지만, 경기침체가 장기화되면서 떡밥 수준에서 그치고 있다.지은 지 얼마 안 된 행신2지구나 덕이지구는 수도권 전철 경의선 역세권 버프도 있고 해서 집값이 크게 빠지지는 않았다.[8] 그런데 덕양구 지역에 삼송지구, 지축지구, 원흥보금자리, 향동보금자리, 창릉신도시 등의 주택보급 사업을 한꺼번에 하는지라 전망은 어둡다.
능곡뉴타운 지역인 토당동은 글로벌금융위기로 뉴타운 사업에 난항을 겪으면서 집값이 폭락했다가, 서울과 인접하면서도 상암동이나 은평뉴타운의 절반도 되지 않는 메리트로 인해 6구역에서 뉴스테이 사업 전환을 통한 재추진이 진행되면서 집값이 상승하여 최고점인 2008년 수준으로 올라갔다. 대곡소사선이 지나갈 예정이며 수도권 광역급행철도 A선 대곡역이 인접한 관계로 교통 면에서 가성비가 높은 지역임을 감안하면 집값이 쉽게 떨어지지는 않을 것으로 전망된다. 2000년대 중반에 건축된 양우아파트, 금강KCC, 풍림아이원, 현대홈타운, 한라비발디아파트의 실 거래가가 3.3㎡당 1,000만원 가량밖에 되지 않는데, 건축 년도와 교통 여건을 감안할 때 수도권에서도 3.3㎡당 단가가 상당히 낮은 편이기 때문이다.
2016년 현재는 한류월드 및 킨텍스 지원단지 부지에 한화 푸르지오, GS자이 등이 GTX와 연계하여 아파트를 올리고 있는 상황.
일산신도시/행신-화정-풍동/구일산-탄현-중산/원당-능곡/벽제-삼송 이쪽 라인으로 집값의 차이가 일부 있어 격차가 발생하고 있다.
[1] 대부분의 가구공단은 파주시나 김포시로 가버렸다. 옛 송포면 지역에 있는 가구공단은 식사동 가구공단하고는 달리 원래부터 그 자리에 있던 가구공단이다.[2] 다만 마포구가 강남구에 비해 개발정도가 낮다는 문제, 고양시는 성남시와 달리 확장될 인접지역이 없는 문제, IT나 반도체와 달리 큰 성장이 기대되지 않는 방송영상 산업이라는 문제 등을 고려하면 가능성이 낮다.[3] 1990년대 초중반에 롯데리아가 들어와 있는 군청 소재지는 드물었다.[4] 일산의 로컬 맛집들이 대다수 몰려 있는 밤가시마을(밤리단길)과도 인접하다[5] 구 탄현점. 어느새 이름이 바뀌었다.[6] 폐점[7] 원래는 LG마트→GS마트였다가 GS그룹이 할인점과 백화점이 돈이 안된다며 롯데에게 팔아넘긴 역사가 있다. 그래서 롯데마트 화정점과 고양점간의 거리가 0.5KM 정도로 그리 멀지 않다.[8] 특히 행신지구쪽 새로 건축한 서정마을이나 SK뷰 중에 평수가 큰 곳은 집값이 일산신도시 못지 않다. 하지만 여기는 행신역이랑 중앙버스정류장도 가깝거나 집 바로 앞이고 여기서 한 15분만 전철이나 버스를 타고 가도 상암동인지라... 게다가 상암월드컵파크는 교통이 서정마을이나 SK뷰보다도 불편함에도 불구하고 동 평형의 거래가가 1억5천만원 이상 비싼 편이다.