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| 관련문서 | 압구정동/재건축 과정 | |||
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| <rowcolor=#fff> 2023년에 서울시에서 내놓은 압구정 2-5구역 재건축 조감도 |
1. 개요
법정동 기준 압구정동의 구역별 재건축 내용을 정리한 문서.2025년 기준, 압구정동의 미성, 현대, 한양을 총 6개 구역으로 묶여 초고층 단지 재건축을 추진하고 있다. 만약 재건축이 끝난다면 부지, 층수, 인프라 등으로 보아 국내 최고가 아파트 단지들로 거듭날 것이라는데 별다른 이견이 없다.
2. 연혁
1970-80년대에 지은 아파트들 상당수가 재건축을 이미 완료한 것과 달리, 압구정에 위치한 아파트 단지들은 처음부터 워낙 튼튼하게 잘 지었고[1] 거주민 중에 10년 이상 장기거주한 장노년들이 대다수라 이곳에서 여생을 마치고 싶어하는 사람이 많아 주민들은 재건축에 미온적이거나 관심없는 경우가 꽤 많았었다.[2] 그리고 이미 비싼 가격에 많은 돈을 들여 인테리어 공사를 완전히 새로 한 상태라는 점도 한몫했다.하지만 아무리 골조가 튼튼하고 낡은 집안을 인테리어 공사로 밝고 깨끗하게 바꿔놓을지라도 수도 배관은 갈아치울 수 없는 부분이라 녹물 문제가 심각한 수준이다. 샤워기나 수도꼭지에 설치하는 필터가 2020년대 들어 유행하고 있는데, 압구정에서는 한참 전부터 반필수적으로 사용하고 있었을 정도이다.
2000년대 들어서 압구정 일대 아파트들 역시 재건축을 추진하기 시작했으나, 워낙 단지가 크다보니 이해관계인도 많아 의견을 통합하는데 어려움을 겪었고 결정적으로 초고층 재건축에 대해 허가권자인 서울시 및 정부와 합의를 이루지 못해 추진 단계에서 여러 번 무산되어 왔다.
그러나 과거 문재인 정부와 박원순 서울시장 당시의 서울특별시는 강남 지역 재건축에 매우 부정적인 입장이므로 한강변 35층 층수 제한, 임대아파트 추가 요구, 용적률 제한, 실거주 2년 의무 등으로 각 단지들 역시 재건축을 강행할 의도가 없어 보였고, 실제로 이 당시 압구정 내에서 재건축과 관련하여 이뤄졌던 게 없었다. 반대로 태영호 국민의힘 의원(강남구 갑)과 정순균 더불어민주당 강남구청장은 하루빨리 재건축이 되어야 한다고 강조했다.
본격적인 추진은 2020년대 들어 추진되었다. 2021년 재보궐선거로 오세훈 시장이 당선되어[3] 서울시장으로 다시 집권하면서 재건축 바람이 불기 시작했으며 실거주 2년 의무 규제가 2021년부터 추가되었기 때문에 그 전에 재건축 조합 설립을 서두르려는 움직임이 벌어졌다.
오세훈 시장은 압구정동 전체를 6개 구역[4]으로 나누어 재건축 사업을 진행할 예정이며, 이로 인해 신현대와 구현대(1~14차·65동)는 같은 현대그룹에서 지었기 때문에 형제와도 같은 아파트임에도 앞으로 압구정 2~4구역으로 나뉘어져 재건축을 통해 각자 다른 길을 걷게 된다. 한양아파트 역시 4~6구역으로 나뉘어 사업을 진행한다.
1~6구역 가운데 6구역을 제외하고 모두 재건축 조합 설립에 필요한 주민동의율 75%를 돌파하면서 이번에야말로 재건축을 완료하겠다는 강한 의지를 보였고 이후 2023년 4월 25일, 서울시 주관 신속통합기획 설명회를 개최하였고 1-6구역 중 1구역과 6구역을 제외한 2-5구역이 서울시 신속통합기획에 참여해 재건축을 추진하게되었다.
당연히 물론 신속통합기획은 일반 재건축 대비 서울시에서의 간섭이 많다는 단점도 있고 이로 인한 여러 갈등도 벌어졌다. 특히 신속통합기획에 참여해서 이득이 된다기보다 신속통합기획에 참여하지 않는 구역들에 불이익을 주는 식으로 재건축 사업이 이루어지기 때문에 '사업을 진행'하기 위해서는 울며겨자먹기로 참여해야하는 상황이며 시에서 재건축 사업에 관여하면서 여러 갈등을 겪고 있는 상황이 벌어졌다.
본격적인 재건축 시동이 당겨지자 원래도 어마어마하게 비싸던 매매가는 아예 하늘을 뚫고 치솟았다. 2025년 최고가 기준 구현대 65평 105억, 80평 115억이며 신현대 59평 역시 96억이다. 강남구 내 재건축 아파트 중에서 평당가가 제일 높으며 재건축이 끝난 강남서초권 신축아파트보다 더 비싸다.
건설자재 가격 상승과 건설비 증가 때문에 시공비 또한 만만찮으나 계속 추진될 것으로 보인다. 조합원들 설문으로는 비용이 많이 들더라도 고급화, 층고상향 등을 원하는 것으로 알려져있으며 부촌이라 노령층이 많음에도 다른 지역보다 현금 흐름이 훨씬 원활하고[5], 한국이 선진국 반열에 들면서, 도시미관에 대한 눈높이가 높아졌기 때문에, 무작정 건폐율과 용적률을 빡빡하게 해 일반분양을 늘려 닭장형 서민 아파트를 만들면서 사업성만 추구하기보다는, 고급 외관과 단지 내 넓은 녹지 + 압구정동 내 아파트 공급량을 제한하여 더욱 희소하게 만들어 가치가 올라가게 만드는 게 조합원들에게는 장기적으로 더 이득이기 때문이다.
2025년에 몇몇 구역에서 토지 소유권 관련 분쟁이 벌어졌다. 다만 이런 토지 관련 문제는 전산 체계 도입 이전에 지어진 아파트들이 재건축을 할때 상당히 흔하게 일어나는 일이다. 이촌 현대아파트같은 경우도 1985년 서울시가 동작대교를 지으면서 아파트 토지의 일부를 수용하였고 이후 수십 년간 약 100평의 땅이 서울시와 아파트 주민들의 공유지분 형태로 있다가 이후 이촌 르엘로 리모델링하는 과정에서 이 사실이 밝혀졌다. 반포주공1단지의 경우도 재건축 추진 과정에서 LH가 1973년 아파트를 분양하면서 남은 자투리땅과 공용시설을 분할등기 하지 않고 공사명의로 남겨둔 부지를 남겨두어 문제가 되었다. 이후 조합이 LH와의 소송 끝에 대지를 양도받았다.
관리처분인가가 나면 조합원들의 소유 부동산에 대한 관리처분권이 모두 조합으로 이전되므로 관리처분인가 이후에 조합이 당사자가 되어 점유취득시효를 근거로 소송을 걸어 분양 전까지[6] 토지를 되찾아올 것으로 보인다.
3. 구역
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3.1. 1구역
| 압구정1구역 | ||||||
| {{{#!folding [ 펼치기 · 접기 ] | <rowcolor=#fff> 단지명 | 세대수 | 총 세대수 | 입주 | 시공사 | 비고 |
| <colbgcolor=#fff> 미성1차 | 322 | 1,233 | 1982년 11월 | 라이프주택개발 | ||
| 미성2차 | 911 | 1987년 12월 |
압구정 미성아파트 전체가 1구역에 해당한다. 1, 2차 모두 재건축 안전진단을 통과했다. 미성 2차가 조금 늦게 통과했는데, 1987년 건축이어서 2018년 3월에야 D등급으로 통과하였다.
서울시 도시정비계획상 미성 1,2차는 같은 구역으로 묶여 통합재건축이 불가피함에도 단지간 갈등 탓에 단독 재건축을 주장하는 목소리가 있어 왔다.
미성 2차의 경우에는 911세대의 큰 규모에도 불구하고, 과거의 용적률 규제[7]로는 단독 재건축 추진에 걸림돌이 있었다. 바로 높은 용적률과 작은 대지지분으로 인한 낮은 사업성[8]이었다.
현재 있는 아파트 단지의 용적률이 높을 경우 일반분양분이 적거나 아예 없어 소유주 추가분담금이 높은데, 미성 1차는 약 153%로 사업성이 준수한 편이나, 미성 2차는 233%[9]로 300% 용적률 상한이 유지되는 이상 일반분양으로 재건축 비용을 충당하기가 어려우므로 본인부담금을 납부하여야 한다. 또한 대지지분이 작아서, 보통 230~40%의 용적률을 지닌 경우에도 32평의 대지지분은 12~13평 정도는 되는 경우가 많으나, 이곳은 28평의 대지지분이 10.95평이다. 이는, 용적률 300%로 재건축 시 국민평형인 34평을 받기 위해 필요한 대지지분(약 13평)에도 못 미쳐, 결국 20평형대 신축을 받거나 대지지분가만큼 본인분담금을 더 내서 재건축하거나, 용적률 규제완화를 기다리거나, 단독 리모델링을 추진해야 한다. 이 탓에 시세도 주변 단지보다 비교적 낮게 형성되어 있다. 미성 2차 49평의 경우에도 대지지분이 20.75평으로서 상당히 작은데, 그나마 28평형보다는 공급면적 대비 대지지분 비율이 높은 편이지만, 본인부담금을 납부하지 않는다면 이 역시도 평수를 늘리기 어렵다. 재건축 시 의무 기부채납 비율을 생각하면 더더욱 그러하다.
다만 위와 같은 용적률 제한은 2020년대들어 크게 완화되는 추세이고 특히 2023년 2월 서울시의 정책 변경으로 위 문제는 상당 부분 해소되었다. 오세훈 서울시장은 2023년 2월 9일 도시·건축 디자인 혁신방안을 발표하여 천편일률적인 성냥갑 아파트 건설을 막기 위해 디자인 특화 건축물에 용적률 인센티브를 부여하기로 결정하였는데 재건축·재개발 사업에서도 특화 디자인 설계를 도입하면 용적률 상한을 1.2배까지 올려주고, 3종 일반주거지역 아파트를 특화 디자인으로 재건축하면 용적률 상한이 300%에서 360%로 상향되는게 주요골자이다.
서울시가 '한강변에 위치한 건축물'을 점점 더 중요시하는 분위기를 볼 때 어차피 압구정동같은 주요 입지는 혁신 디자인이 아닌 이상 재건축 허가를 받기가 사실상 불가능하다. 결국 압구정 미성아파트의 용적률 역시 360%로 상향[10]된 것이나 다를 바 없고, 이 경우 미성 2차의 233% 용적률로도 충분히 사업성을 확보할 수 있다.
여기에 분당 등의 1기 신도시들의 용적률을 최대 500%까지 상향할 계획이고, 친환경 건축물에도 20% 추가 용적률을 부여할 계획인 점을 감안할 때 233%의 용적률이 재건축에 방해요인이 될 가능성은 크게 낮아졌다. 더욱이 미성 2차는 1차와 달리 압구정로 대로변에 연접하고 있는데 해당 연접부는 상업용지나 준주거지로 종상향이 가능해 기부채납으로 인한 종상향 인센티브 부여가 용이하다.
미성 1차의 경우에는 비록 322세대의 2차 대비 소형단지이지만 용적률이 153%로 5층짜리 구현대 4차를 제외하고 압구정동에서 가장 낮다. 따라서 1차 각 동의 대지지분은 3동 18.6평, 2동 27.3평, 1동 32.1평이나 되어 재건축에 상당히 유리하다. 다만, 미성 1차 역시 현행 재건축 규제로는 단독 재건축에 중요한 걸림돌이 있는데 한강변 15층 층고 제한[11]과 신사중학교와 향후 신설될 초등학교에 근접한 위치로 인한 교육영향평가이다. 미성 1차는 부지 모양상 2동과 3동은 한강변 최근접으로 15층 이상 짓기 어렵고, 1차의 1동과 2차의 동쪽부지들은 신사중학교 근접으로 교육영향평가상 고층화가 어려울 수 있다는 주장[12]도 있다. 1동의 경우 신사중학교의 북쪽에 연접하고 있어 일조권 문제는 없지만, 재건축 후 현대고등학교 북쪽 부지에 예정된 신설초가 동쪽에 위치해서 오후 시간 대에는 일조권 침해 문제가 발생할 수 있다.
같은 논리를 적용하면, 신사중학교의 서쪽에 바로 연접한 2차 부지도 오후에 학교 일조권 침해문제가 발생할 수 있다. 다만, 미성1차가 가진 넉넉한 용적률 및 높은 대지지분을 고려하면 한강변 및 학교 경계에서 제한거리를 두고 지어도 고층 2,3개 동 만으로도 모두 한강조망이 가능한 주민세대 및 일반분양분 설계가 가능하다는 주장도 있다. 교육영향평가는 신설초 등 아직 확정된 사항이 아니므로 서울시청, 강남구청, 교육청 등과의 협의를 거쳐 정확한 설계안이 나와야 확실한 판단이 가능한 문제이다.
결론적으로 미성 1차의 장점인 넉넉한 용적률과 대지지분, 미성 2차의 장점인 많은 세대수, 압구정로 연접 상태와 고층을 건설하기 쉬운 부지 모양을 결합하여 상호 협의와 양보 하에 통합재건축하는 것이 최선이고, 서울시 도시정비계획도 통합재건축을 기본으로 초안이 준비되어 있다. 그러나, 통합 재건축을 시행할 경우 추후 감정평가와 본인부담금 배분을 두고 양 단지 간 분쟁의 소지가 있다. 특히 미성 2차의 경우 세대수가 911세대에 달하는 반면, 미성 1차는 322세대여서 거의 3배의 차이가 난다. 그 결과 조합설립 후 미성 1차의 대지지분이 큼에도 2차의 머릿 수에 밀려 재건축과정에서 불리한 조건으로 진행될 가능성을 우려하는 1차의 반발 가능성이 커서 2025년 기준 조합설립이 되지않고 추진위원회에서 머물고 있다.
반대로 미성 2차의 추가분담금을 1차 동평형 대비 아주 높게 정할 경우, 1차 대비 3배라는 절대다수를 점하는 2차의 반발이 앞으로의 문제가 될 것으로 보인다. 더구나 최근 용적률 상향 추세를 고려할 때, 혁신 디자인으로 360% 용적률을 부여 받고, 압구정로 인접부의 종상향 혜택을 받으면 굳이 미성 1차와의 통합 없이도 1,200-1,300 세대 이상의 대단지로의 단독 재건축이 충분히 가능하고 그게 더 수월할 것이라는 강경론도 제기되고 있다. 커뮤니티 시설을 제대로 구현할 수 있는 대단지 기준의 최소 세대수를 1,000세대로 볼 때, 단독으로도 그 한도를 넘길 수 있다는 주장이다.
두 단지간의 용적률과 세대수 차이 뿐만 아니라 상가와의 협상 또한 통합재건축 과정에서 넘어야할 장애물이다. 서울시가 발표한 압구정 1구역 지구단위계획안을 보면 통합 재건축을 추진할 경우 현재 단지 중앙에 위치한 미성상가들이 모두 2차 땅인 압구정대로변으로 이전하게 되어있어 상가 대신 아파트를 원하는 상가소유주와의 협상에서 난항이 예상된다. 만약, 미성 2차가 미성 1차를 배제하고 상가와만 통합하여 재건축을 진행한다면, 상가 소유주의 요구대로 아파트 분양권을 줄 경우 낮은 대지지분의 2차 소유주들은 예상보다 적은 평수로 분양받아야하기 때문이다.
미성상가 중 415번지 라이프상가는 1,2차와 무관한 단독지번이지만, 옆의 417번지 뉴타운상가(2차상가)는 2차의 부속지번이라서 2차 단독재건축 추진시 2차상가와 합의가 잘 된다면 문제없지만 갈등시 부속지번분리 제척소송이 필요할 수 있다. 1차는 상가들과 지번이 분리되어 있고, 압구정지구단위계획안에 상가부지가 1차에 속하지 않아 단독 재건축에 있어서는 상가와의 관계가 문제되지 않는다. 물론 (부지 모양이 좀 이상하더라도) 상가와 통합 재건축을 하지 않는다면 이슈 자체가 없기 때문에, 이 부분 문제는 미성 1차, 2차 강경론자들이 각각 단독재건축을 주장하는 논거 중 하나가 될 수 있다. 더욱이 최근 강남과 서초 일대에서 상가를 배제하고 아파트만 재건축하는 사례들이 늘면서 아파트 소유자들 사이에서는 상가협의회의 요구가 과도하다면 상가를 제외하고 재건축하자는 주장을 하는 이들이 크게 증가하고 있는 추세이다.
원래 미성 1,2차 주민들은 대지지분과 세대수의 현격한 차이로 서로간에 독립채산제를 바탕으로 통합재건축을 하기로 약속하였지만, 초대 추진위원장을 파면시킨 2차 강경파 주민들이 1차와의 합의를 깨고 추진위원장 대행체제에서 1차 부조합장 상근직 임금규정을 삭제함으로써 1,2차 주민간의 갈등이 촉발되었다. 3배나 많은 2차 주민들의 독주에 재산상 피해를 염려한 1차 주민들이 과반수 이상이 찬성한 전자투표를 통해 미성 1차 협의회를 구성하였고, 단독 재건축 동의서를 징구한 결과 60%가 넘는 1차 주민들이 조합설립동의서를 철회하고 단독 재건축 찬성 의사를 밝혔다. 아울러 1차의 1동과 2동은 조합설립동의서가 50% 미만으로 떨어져, 이 2개 동의 주민들로부터 50% 이상 동의를 받지 않고서는 통합재건축 조합의 설립이 불가능한 상태이다. 현재는 다수의 조합원 수를 바탕으로 공식 추진위원회를 장악하고 있는 2차, 단독재건축을 추진하고 있는 1차 협의회, 아파트 분양권을 요구하는 상가 협의회의 의견이 대립하여, 서로 통합 재건축의 접점을 찾지 못하고 있다.
현재 있는 아파트 단지의 용적률이 높을 경우 일반분양분이 적거나 아예 없어 소유주 추가분담금이 높은데, 미성 1차는 약 153%로 사업성이 준수한 편이나, 미성 2차는 233%[9]로 300% 용적률 상한이 유지되는 이상 일반분양으로 재건축 비용을 충당하기가 어려우므로 본인부담금을 납부하여야 한다. 또한 대지지분이 작아서, 보통 230~40%의 용적률을 지닌 경우에도 32평의 대지지분은 12~13평 정도는 되는 경우가 많으나, 이곳은 28평의 대지지분이 10.95평이다. 이는, 용적률 300%로 재건축 시 국민평형인 34평을 받기 위해 필요한 대지지분(약 13평)에도 못 미쳐, 결국 20평형대 신축을 받거나 대지지분가만큼 본인분담금을 더 내서 재건축하거나, 용적률 규제완화를 기다리거나, 단독 리모델링을 추진해야 한다. 이 탓에 시세도 주변 단지보다 비교적 낮게 형성되어 있다. 미성 2차 49평의 경우에도 대지지분이 20.75평으로서 상당히 작은데, 그나마 28평형보다는 공급면적 대비 대지지분 비율이 높은 편이지만, 본인부담금을 납부하지 않는다면 이 역시도 평수를 늘리기 어렵다. 재건축 시 의무 기부채납 비율을 생각하면 더더욱 그러하다.
다만 위와 같은 용적률 제한은 2020년대들어 크게 완화되는 추세이고 특히 2023년 2월 서울시의 정책 변경으로 위 문제는 상당 부분 해소되었다. 오세훈 서울시장은 2023년 2월 9일 도시·건축 디자인 혁신방안을 발표하여 천편일률적인 성냥갑 아파트 건설을 막기 위해 디자인 특화 건축물에 용적률 인센티브를 부여하기로 결정하였는데 재건축·재개발 사업에서도 특화 디자인 설계를 도입하면 용적률 상한을 1.2배까지 올려주고, 3종 일반주거지역 아파트를 특화 디자인으로 재건축하면 용적률 상한이 300%에서 360%로 상향되는게 주요골자이다.
서울시가 '한강변에 위치한 건축물'을 점점 더 중요시하는 분위기를 볼 때 어차피 압구정동같은 주요 입지는 혁신 디자인이 아닌 이상 재건축 허가를 받기가 사실상 불가능하다. 결국 압구정 미성아파트의 용적률 역시 360%로 상향[10]된 것이나 다를 바 없고, 이 경우 미성 2차의 233% 용적률로도 충분히 사업성을 확보할 수 있다.
여기에 분당 등의 1기 신도시들의 용적률을 최대 500%까지 상향할 계획이고, 친환경 건축물에도 20% 추가 용적률을 부여할 계획인 점을 감안할 때 233%의 용적률이 재건축에 방해요인이 될 가능성은 크게 낮아졌다. 더욱이 미성 2차는 1차와 달리 압구정로 대로변에 연접하고 있는데 해당 연접부는 상업용지나 준주거지로 종상향이 가능해 기부채납으로 인한 종상향 인센티브 부여가 용이하다.
미성 1차의 경우에는 비록 322세대의 2차 대비 소형단지이지만 용적률이 153%로 5층짜리 구현대 4차를 제외하고 압구정동에서 가장 낮다. 따라서 1차 각 동의 대지지분은 3동 18.6평, 2동 27.3평, 1동 32.1평이나 되어 재건축에 상당히 유리하다. 다만, 미성 1차 역시 현행 재건축 규제로는 단독 재건축에 중요한 걸림돌이 있는데 한강변 15층 층고 제한[11]과 신사중학교와 향후 신설될 초등학교에 근접한 위치로 인한 교육영향평가이다. 미성 1차는 부지 모양상 2동과 3동은 한강변 최근접으로 15층 이상 짓기 어렵고, 1차의 1동과 2차의 동쪽부지들은 신사중학교 근접으로 교육영향평가상 고층화가 어려울 수 있다는 주장[12]도 있다. 1동의 경우 신사중학교의 북쪽에 연접하고 있어 일조권 문제는 없지만, 재건축 후 현대고등학교 북쪽 부지에 예정된 신설초가 동쪽에 위치해서 오후 시간 대에는 일조권 침해 문제가 발생할 수 있다.
같은 논리를 적용하면, 신사중학교의 서쪽에 바로 연접한 2차 부지도 오후에 학교 일조권 침해문제가 발생할 수 있다. 다만, 미성1차가 가진 넉넉한 용적률 및 높은 대지지분을 고려하면 한강변 및 학교 경계에서 제한거리를 두고 지어도 고층 2,3개 동 만으로도 모두 한강조망이 가능한 주민세대 및 일반분양분 설계가 가능하다는 주장도 있다. 교육영향평가는 신설초 등 아직 확정된 사항이 아니므로 서울시청, 강남구청, 교육청 등과의 협의를 거쳐 정확한 설계안이 나와야 확실한 판단이 가능한 문제이다.
결론적으로 미성 1차의 장점인 넉넉한 용적률과 대지지분, 미성 2차의 장점인 많은 세대수, 압구정로 연접 상태와 고층을 건설하기 쉬운 부지 모양을 결합하여 상호 협의와 양보 하에 통합재건축하는 것이 최선이고, 서울시 도시정비계획도 통합재건축을 기본으로 초안이 준비되어 있다. 그러나, 통합 재건축을 시행할 경우 추후 감정평가와 본인부담금 배분을 두고 양 단지 간 분쟁의 소지가 있다. 특히 미성 2차의 경우 세대수가 911세대에 달하는 반면, 미성 1차는 322세대여서 거의 3배의 차이가 난다. 그 결과 조합설립 후 미성 1차의 대지지분이 큼에도 2차의 머릿 수에 밀려 재건축과정에서 불리한 조건으로 진행될 가능성을 우려하는 1차의 반발 가능성이 커서 2025년 기준 조합설립이 되지않고 추진위원회에서 머물고 있다.
반대로 미성 2차의 추가분담금을 1차 동평형 대비 아주 높게 정할 경우, 1차 대비 3배라는 절대다수를 점하는 2차의 반발이 앞으로의 문제가 될 것으로 보인다. 더구나 최근 용적률 상향 추세를 고려할 때, 혁신 디자인으로 360% 용적률을 부여 받고, 압구정로 인접부의 종상향 혜택을 받으면 굳이 미성 1차와의 통합 없이도 1,200-1,300 세대 이상의 대단지로의 단독 재건축이 충분히 가능하고 그게 더 수월할 것이라는 강경론도 제기되고 있다. 커뮤니티 시설을 제대로 구현할 수 있는 대단지 기준의 최소 세대수를 1,000세대로 볼 때, 단독으로도 그 한도를 넘길 수 있다는 주장이다.
두 단지간의 용적률과 세대수 차이 뿐만 아니라 상가와의 협상 또한 통합재건축 과정에서 넘어야할 장애물이다. 서울시가 발표한 압구정 1구역 지구단위계획안을 보면 통합 재건축을 추진할 경우 현재 단지 중앙에 위치한 미성상가들이 모두 2차 땅인 압구정대로변으로 이전하게 되어있어 상가 대신 아파트를 원하는 상가소유주와의 협상에서 난항이 예상된다. 만약, 미성 2차가 미성 1차를 배제하고 상가와만 통합하여 재건축을 진행한다면, 상가 소유주의 요구대로 아파트 분양권을 줄 경우 낮은 대지지분의 2차 소유주들은 예상보다 적은 평수로 분양받아야하기 때문이다.
미성상가 중 415번지 라이프상가는 1,2차와 무관한 단독지번이지만, 옆의 417번지 뉴타운상가(2차상가)는 2차의 부속지번이라서 2차 단독재건축 추진시 2차상가와 합의가 잘 된다면 문제없지만 갈등시 부속지번분리 제척소송이 필요할 수 있다. 1차는 상가들과 지번이 분리되어 있고, 압구정지구단위계획안에 상가부지가 1차에 속하지 않아 단독 재건축에 있어서는 상가와의 관계가 문제되지 않는다. 물론 (부지 모양이 좀 이상하더라도) 상가와 통합 재건축을 하지 않는다면 이슈 자체가 없기 때문에, 이 부분 문제는 미성 1차, 2차 강경론자들이 각각 단독재건축을 주장하는 논거 중 하나가 될 수 있다. 더욱이 최근 강남과 서초 일대에서 상가를 배제하고 아파트만 재건축하는 사례들이 늘면서 아파트 소유자들 사이에서는 상가협의회의 요구가 과도하다면 상가를 제외하고 재건축하자는 주장을 하는 이들이 크게 증가하고 있는 추세이다.
원래 미성 1,2차 주민들은 대지지분과 세대수의 현격한 차이로 서로간에 독립채산제를 바탕으로 통합재건축을 하기로 약속하였지만, 초대 추진위원장을 파면시킨 2차 강경파 주민들이 1차와의 합의를 깨고 추진위원장 대행체제에서 1차 부조합장 상근직 임금규정을 삭제함으로써 1,2차 주민간의 갈등이 촉발되었다. 3배나 많은 2차 주민들의 독주에 재산상 피해를 염려한 1차 주민들이 과반수 이상이 찬성한 전자투표를 통해 미성 1차 협의회를 구성하였고, 단독 재건축 동의서를 징구한 결과 60%가 넘는 1차 주민들이 조합설립동의서를 철회하고 단독 재건축 찬성 의사를 밝혔다. 아울러 1차의 1동과 2동은 조합설립동의서가 50% 미만으로 떨어져, 이 2개 동의 주민들로부터 50% 이상 동의를 받지 않고서는 통합재건축 조합의 설립이 불가능한 상태이다. 현재는 다수의 조합원 수를 바탕으로 공식 추진위원회를 장악하고 있는 2차, 단독재건축을 추진하고 있는 1차 협의회, 아파트 분양권을 요구하는 상가 협의회의 의견이 대립하여, 서로 통합 재건축의 접점을 찾지 못하고 있다.
이런 1구역 내 의견 대립 + 미성 2차 기준 1987년 건설되어 압구정 지구에서는 가장 신축이라 주차장 사용이 편리한 편이고, 압구정에서 유일하게 한강공원이 단지 앞에 위치[13]할 뿐 아니라 이를 이용할 수 있는 전용통행로를 확보하고 있으며, 강변동들은 현재에도 한강공원과 넓은 강폭의 한강을 볼 수 있는 조망권을 누리고 있고, 보안 측면에서 단지 외곽에 담장을 둘러 외부인의 진입이 어렵다는 좋은 실거주 요건때문인지 2025년 기준으로도 재건축 진전이 없는 상태이다.
3.2. 2구역
| 압구정2구역 | |||||
| {{{#!folding [ 펼치기 · 접기 ] | <rowcolor=#fff> 단지명 | 세대수 | 입주 | 시공사 | 비고 |
| <colbgcolor=#fff> 현대9차, 11차, 12차 | 1924 | 1982년 5월 | 현대산업개발 | 신현대아파트 |
| <rowcolor=#fff> 2023년 6월 DA컨소시엄[14] 설계 조감도 |
| <rowcolor=#fff> 2024년 11월 정비계획안 조감도 |
2025년 6월, 시공사 공고를 냈다. 원래는 압구정에서 처음으로 시공사를 선정하는 상징성있는 곳인만큼 시공능력평가 1, 2위를 다투는 삼성물산 건설부문과 현대건설의 맞대결이 예상되었다.
현대건설에서는 2023년에 압구정 재건축 TF를 신설했다고 하며, '압구정 현대' 이름을 상표 출원까지 했다. 시공사 공고 전 현대건설에서 도열회를 진행하기도 했다.
상징성이 매우 큰 사업장인만큼 삼성물산 건설부문도 참여가 예상되었고 실제로 2025년 6월, 시공사 모집공고 직전에 홍보 라운지를 오픈하기도 하였었다. Foster and Partners와 협업하여 외관 디자인, 커뮤니티 공간, 조경영역 등을 설계할 예정이었다.
2007년 동작구 정금마을 재건축[15]과 2025년 한남4구역 이후로 업계 1, 2위 건설사의 맞대결이 기대되는 상황이었으나 조합이 내놓은 설계 및 금융제안에 관한 입찰 조건의 한계로 삼성물산이 입찰을 철회해버려서 둘의 경쟁은 무산되었다. 현대건설이 내놓은 2구역과 맞닿은 현대백화점 압구정점 재건축, 현대고등학교 유휴부지 개발 등 타 건설사들이 따라할 수 없는 부분[16]이 많기 때문에 수주전 참여를 하지 않은 것으로 보인다.
'압구정 現代[17]아파트는 무조건 현대건설만이 재건축해야 한다' 자부심이 하늘을 찌르는 곳이라 답정너 수준으로 조합원들이 현대건설을 밀기 때문'이라는 의혹도 있으나, 구체적인 입찰 공고가 나오기 전에 나온 압구정 내 공인중개사의 인터뷰에 따르면 구체적 사업조건을 제외하고 브랜드 선호도만 따지면 입주 초창기부터 거주해 온 1세대 주민 혹은 이들의 자녀인 2세대들의 경우 현대건설을 선호하는 경향이 있는 반면 손바뀜을 통해 입주한 비교적 젊은 주민들은 삼성물산을 염두에 두고 있었다고 한다.
삼성물산의 입찰 의사 철회 이후 사실상 현대건설 단독입찰이 유력하며 토마스 헤더윅이 외관 디자인, 커뮤니티 공간, 조경영역 등을 설계할 예정이다. 다른 건설사들이야 수주전에 참여해서 지더라도 졌잘싸지만 현대건설 임원 측은 압구정2-3구역을 따내지 않으면 사실상 목이 날라가는 상황이라 목숨을 걸어서라도 따내야 하는 VVIP 사업장으로 인식하고 있다. 특히 2구역과 3구역만큼은 재건축해도 THE H말고 現代라는 브랜드로 단지명이 유지될 공산이 크며 현대건설은 압구정2구역 단지명으로 '압구정 신현대'를 제시할 계획인 것으로 알려졌다.
여담으로 조합이 수주를 위한 입찰보증금으로 현금 1천억을 요구했다.
상징성이 매우 큰 사업장인만큼 삼성물산 건설부문도 참여가 예상되었고 실제로 2025년 6월, 시공사 모집공고 직전에 홍보 라운지를 오픈하기도 하였었다. Foster and Partners와 협업하여 외관 디자인, 커뮤니티 공간, 조경영역 등을 설계할 예정이었다.
2007년 동작구 정금마을 재건축[15]과 2025년 한남4구역 이후로 업계 1, 2위 건설사의 맞대결이 기대되는 상황이었으나 조합이 내놓은 설계 및 금융제안에 관한 입찰 조건의 한계로 삼성물산이 입찰을 철회해버려서 둘의 경쟁은 무산되었다. 현대건설이 내놓은 2구역과 맞닿은 현대백화점 압구정점 재건축, 현대고등학교 유휴부지 개발 등 타 건설사들이 따라할 수 없는 부분[16]이 많기 때문에 수주전 참여를 하지 않은 것으로 보인다.
'압구정 現代[17]아파트는 무조건 현대건설만이 재건축해야 한다' 자부심이 하늘을 찌르는 곳이라 답정너 수준으로 조합원들이 현대건설을 밀기 때문'이라는 의혹도 있으나, 구체적인 입찰 공고가 나오기 전에 나온 압구정 내 공인중개사의 인터뷰에 따르면 구체적 사업조건을 제외하고 브랜드 선호도만 따지면 입주 초창기부터 거주해 온 1세대 주민 혹은 이들의 자녀인 2세대들의 경우 현대건설을 선호하는 경향이 있는 반면 손바뀜을 통해 입주한 비교적 젊은 주민들은 삼성물산을 염두에 두고 있었다고 한다.
삼성물산의 입찰 의사 철회 이후 사실상 현대건설 단독입찰이 유력하며 토마스 헤더윅이 외관 디자인, 커뮤니티 공간, 조경영역 등을 설계할 예정이다. 다른 건설사들이야 수주전에 참여해서 지더라도 졌잘싸지만 현대건설 임원 측은 압구정2-3구역을 따내지 않으면 사실상 목이 날라가는 상황이라 목숨을 걸어서라도 따내야 하는 VVIP 사업장으로 인식하고 있다. 특히 2구역과 3구역만큼은 재건축해도 THE H말고 現代라는 브랜드로 단지명이 유지될 공산이 크며 현대건설은 압구정2구역 단지명으로 '압구정 신현대'를 제시할 계획인 것으로 알려졌다.
여담으로 조합이 수주를 위한 입찰보증금으로 현금 1천억을 요구했다.
2025년 7월, 3구역과 마찬가지로 지분 등기 오류가 확인되었다.
압구정동 426, 433, 433-1, 434번지 총 네 필지에 지분 관계 문제가 있으며 면적은 총 15만6,406㎡이다. 이 중 기업이 소유한 면적은 한국도시개발[18] 1,200㎡, 금강개발산업[19] 967㎡, 현대건설 302㎡다.
현대건설 등이 주택 건설 후 수분양자들에게 소유권을 제대로 이전하지 않았을 가능성이 높은 상황이다. 전산 체계 도입 전이라 행정 오류가 일어났다는 추정도 있다.
압구정2구역 조합 관계자는 "지분을 기업에서 조합으로 편입해야 하는 것은 맞다"면서도 "현재는 해당 사안을 해결할 시기가 도래하지 않아 당장은 언론에 밝힐 내용이 없다"고 전했다.
기업들은 말을 아끼고 있다. 자사가 해당 토지를 실제 소유하고 있는지부터 파악해야 대응책을 논의할 수 있다는 입장이다. 다른 정비사업 지역에서 유사한 사례가 발견될 가능성도 배제할 수 없다. 다만 현대건설은 사실상 압구정2구역 시공사로 선정될 가능성이 커 원만한 해결이 전망된다. 현대건설 관계자는 "서울시와 조합 등 관계자와 지속적 협의를 통해 토지 지분 정리를 추진하겠다"고 밝혔다.
현대건설 등이 주택 건설 후 수분양자들에게 소유권을 제대로 이전하지 않았을 가능성이 높은 상황이다. 전산 체계 도입 전이라 행정 오류가 일어났다는 추정도 있다.
압구정2구역 조합 관계자는 "지분을 기업에서 조합으로 편입해야 하는 것은 맞다"면서도 "현재는 해당 사안을 해결할 시기가 도래하지 않아 당장은 언론에 밝힐 내용이 없다"고 전했다.
기업들은 말을 아끼고 있다. 자사가 해당 토지를 실제 소유하고 있는지부터 파악해야 대응책을 논의할 수 있다는 입장이다. 다른 정비사업 지역에서 유사한 사례가 발견될 가능성도 배제할 수 없다. 다만 현대건설은 사실상 압구정2구역 시공사로 선정될 가능성이 커 원만한 해결이 전망된다. 현대건설 관계자는 "서울시와 조합 등 관계자와 지속적 협의를 통해 토지 지분 정리를 추진하겠다"고 밝혔다.
2025년 8월 11일, 압구정 2구역 조합 측에서 시공자 선정을 위한 1차 입찰을 마감했고, 결국 현대건설이 단독 입찰했다.
조합은 바로 다음날인 12일 재공고를 냈다. 2차 시공사 선정에서도 별도의 수주전없이 입찰이 유찰될 경우, 조합은 9월 27일 총회를 열어 현대건설을 최종 시공사로 확정할 예정이다.
| <rowcolor=#fff> 2025년 9월 현대건설 [20] 대안설계 조감도 |
3.3. 3구역
| 압구정3구역 | ||||||
| {{{#!folding [ 펼치기 · 접기 ] | <rowcolor=#fff> 단지명 | 세대수 | 총 세대수 | 입주 | 시공사 | 비고 |
| <colbgcolor=#fff> 아크로빌 | 56 | 3,934 | 2004년 2월 | 대림산업 | ||
| 대림빌라트 | 19 | 1998년 10월 | 대림산업 | |||
| 현대빌라트 | 19 | 1996년 8월 | 현대건설 | |||
| 현대1, 2차 | 960 | 1976년 6월 | 현대건설 | |||
| 현대3차 | 432 | 1976년 11월 | 현대건설 | |||
| 현대4차 | 170 | 1977년 7월 | 현대건설 | |||
| 현대5차 | 224 | 1977년 12월 | 현대산업개발 | |||
| 현대6, 7차 | 1,288 | 1979년 6월 | 현대산업개발 | |||
| 현대10차 | 144 | 1982년 6월 | 현대산업개발 | |||
| 현대13차 | 234 | 1983년 11월 | 현대산업개발 | |||
| 현대14차 | 388 | 1987년 4월 | 현대산업개발 |
| <rowcolor=#fff> 2023년 12월 희림컨소시엄[21] 설계 조감도 |
설계사 수주전에서 희림컨소시움이 승리하여 설계를 맡았다.
조감도를 보면, 3구역 북쪽 부분에 서울숲과 연결되는 보행로를 놓으려고 하였으나, 건축가 유현준의 말에 따르면 무산[22]된 듯 하다. 다만, 반포주공1단지 1·2·4주구 재건축 시 올림픽대로 위에 덮개공원을 만들었던 것처럼 어떤 식으로든 구역 북쪽으로 녹지를 확대하는 방향으로 재건축이 될 듯하다.
하지만 조화로운 스카이라인을 조성한다는 서울시의 의도와 달리, 초기에 제시된 계획안은 250m의 장벽이 한강변에 말뚝처럼 배치되어 경관을 가로막고 위압감을 형성한다는 논란 탓에 도시계획의원회로부터 보류된 상태이다. 이에 따라서 조합측이 제시한 최고층 랜드마크 4동이 아닌 2개동이 적절하다는 의견이 제시되었으며, 조합 측도 이 의견을 수용하여 한강변의 아파트 층수를 20~30층수로 조정하고 랜드마크 동도 보완할 예정이라고 한다.
42년 만의 재건축을 추진하는 과정에서 아파트 부지 약 4만㎡(약 3조원 상당)의 등기부상 소유주가 주민이 아니라 현대건설 등으로 되어 있다는 것이 |발견됐다. 더욱 놀라운 것은 정작 현대건설 측조차 "우리 땅인지 몰랐다"고 반응했다는 점이다. 이는 과거 현대 사원아파트로 지어진 당시 행정개편 과정에서 수기 문서를 전산화하며 대지권 등기 정보가 일부 누락되거나 잘못 기재된 것으로 추정된다. 이로 인한 소유권 분쟁이 예상된다.
압구정 462, 462-1, 462-2, 466, 478, 464, 464-1, 465, 467-2번지 등 9개 필지에 지분 관계 문제가 있으며 면적은 4만706.6㎡(약 1만2335.3평)이다. 이 중 현대건설이 약 7941평[23], 한국도시개발[24]이 약 942.8평[25], 서울시가 1408.2평[26] 등이 보유하고 있다. 시가는 총 2조5900억원 가량이다.
정비업계 관계자는 "1970년대 말 당시 현대건설과 한국도시개발이 토지 지분정리를 제대로 안 했고, 본인들이 조합원들에게 넘기지 않고 회사 이름으로 토지를 소유하고 있는 상태"라며 "일부는 서울시에 기부채납으로 넘겼는데 이 기부채납으로 넘긴 땅을 합치면 전체 지분율이 100%를 넘는다" 말했다. 공유지분율이 100%가 넘으면 관리처분인가 등 재건축이 진행되기 어렵고 공유자들 간의 재산권 분쟁이 발생할 수 있고 이전고시가 이뤄지지 않을 가능성도 있다.
2025년 7월 17일, 서울시가 토지지분 정리 대상자인 재건축조합, 현대건설, 현대산업개발 등과 함께 이 사안에 대해 논의했다고 밝혔다. 결론적으로는 대상자들은 재건축 사업에 지연이 없도록 토지지분 정리에 동의하였고 2026년까지 이를 목표로 실무협의체를 구성, 운영하기로 결론지었다고 한다.
압구정 3구역 조합원 77명은 현대건설을 상대로 지분 정리를 위해 '소유권 이전 등기 청구의 소'를 제기했다.
정비업계 관계자는 "1970년대 말 당시 현대건설과 한국도시개발이 토지 지분정리를 제대로 안 했고, 본인들이 조합원들에게 넘기지 않고 회사 이름으로 토지를 소유하고 있는 상태"라며 "일부는 서울시에 기부채납으로 넘겼는데 이 기부채납으로 넘긴 땅을 합치면 전체 지분율이 100%를 넘는다" 말했다. 공유지분율이 100%가 넘으면 관리처분인가 등 재건축이 진행되기 어렵고 공유자들 간의 재산권 분쟁이 발생할 수 있고 이전고시가 이뤄지지 않을 가능성도 있다.
2025년 7월 17일, 서울시가 토지지분 정리 대상자인 재건축조합, 현대건설, 현대산업개발 등과 함께 이 사안에 대해 논의했다고 밝혔다. 결론적으로는 대상자들은 재건축 사업에 지연이 없도록 토지지분 정리에 동의하였고 2026년까지 이를 목표로 실무협의체를 구성, 운영하기로 결론지었다고 한다.
압구정 3구역 조합원 77명은 현대건설을 상대로 지분 정리를 위해 '소유권 이전 등기 청구의 소'를 제기했다.
3.4. 4구역
| 압구정4구역 | ||||||
| {{{#!folding [ 펼치기 · 접기 ] | <rowcolor=#fff> 단지명 | 세대수 | 총 세대수 | 입주 | 시공사 | 비고 |
| <colbgcolor=#fff> 현대8차 | 515 | 1,340 | 1981년 4월 | 현대산업개발 | ||
| 한양3차 | 312 | 1978년 11월 | 한양건설 | |||
| 한양4차 | 286 | 1978년 12월 | ||||
| 한양6차 | 227 | 1980년 12월 |
| <rowcolor=#fff> 2023년 9월 DA컨소시엄[27] 설계 조감도 |
독특하게 타 구역은 미성이면 미성, 한양이면 한양 등 같은 브랜드 아파트들끼리 구역으로 묶인 데 반해 4구역은 현대8차와 한양 3, 4, 6차가 같이 묶여 정비구역으로 지정되었다. 이유는 당연히 현대8차와 다른 구현대아파트 사이에 언주로가 있기 때문이다. 또한 통상적인 구역 지정시 네모반듯하게 지정하는 것과 달리, 지도에서 보면 4구역은 한양3차가 툭 튀어나와있는 모양으로 지정되었다.
| |
| 2025년 7월 정비계획안 조감도 |
3.5. 5구역
| 압구정5구역 | ||||||
| {{{#!folding [ 펼치기 · 접기 ] | <rowcolor=#fff> 단지명 | 세대수 | 총 세대수 | 입주 | 시공사 | 비고 |
| <colbgcolor=#fff> 한양1차 | 936 | 1,233 | 1977년 12월 | 한양건설 | ||
| 한양2차 | 296 | 1978년 10월 |
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| <rowcolor=#fff> 2023년 11월 해안건축 설계 조감도 |
| <rowcolor=#fff> 2024년 8월 정비계획안 조감도 |
2구역, 3구역과 마찬가지로 지분 등기 오류가 확인되었다.
(주)한양 명의로 대지지분이 남아있는 것이 확인되었다. 12일 정비업계에 따르면 압구정5구역 재건축조합은 (주)한양(현 BS한양) 명의로 남아 있는 아파트 대지 지분을 조합원 소유로 이전하기 위해 소송을 검토 중이다. BS한양 명의로 남아 있는 대지 지분은 1차 아파트 약 179.179㎡(54평), 2차 아파트 약 427.767㎡(약 129평) 등 총 183평 규모다.
조합은 남아 있는 시공사 명의의 지분을 반드시 회수해야만 사업이 정상적으로 진행될 수 있다고 보고 있다. 업계는 이런 미정리 지분이 과거 재건축 제도 미비나 소유권 이전 절차 누락에서 비롯된 것으로 추정한다.
정비업계 관계자는 “1970년대 개발 당시에는 전산 시스템이 없어 등기 과정에서 누락이나 착오가 발생하는 경우가 많았다”며 “당시 건설사가 보유하던 토지 지분이 매각이나 이전 절차 없이 등기부에 남아 있는 사례가 지금에서야 드러나는 것”이라고 설명했다.
BS한양 관계자는 "소송 진행 여부를 확정하진 않았고 조합과 협의 가능한 범위에서 내부 검토 중"이라고 말했다.
조합은 남아 있는 시공사 명의의 지분을 반드시 회수해야만 사업이 정상적으로 진행될 수 있다고 보고 있다. 업계는 이런 미정리 지분이 과거 재건축 제도 미비나 소유권 이전 절차 누락에서 비롯된 것으로 추정한다.
정비업계 관계자는 “1970년대 개발 당시에는 전산 시스템이 없어 등기 과정에서 누락이나 착오가 발생하는 경우가 많았다”며 “당시 건설사가 보유하던 토지 지분이 매각이나 이전 절차 없이 등기부에 남아 있는 사례가 지금에서야 드러나는 것”이라고 설명했다.
BS한양 관계자는 "소송 진행 여부를 확정하진 않았고 조합과 협의 가능한 범위에서 내부 검토 중"이라고 말했다.
3.6. 6구역
| 압구정6구역 | ||||||
| {{{#!folding [ 펼치기 · 접기 ] | <rowcolor=#fff> 단지명 | 세대수 | 총 세대수 | 입주 | 시공사 | 비고 |
| <colbgcolor=#fff> 한양5차 | 343 | 672 | 1979년 11월 | 한양건설 | ||
| 한양7차 | 239 | 1981년 6월 | ||||
| 한양8차 | 90 | 1984년 4월 |
압구정에서 재건축에 가장 미적지근한 단지이다. 특히 한강변에 위치한 한양 8차는 60평 이상의 대형평수로만 이루어져 있는데, 가구수는 한양 5차와 7차 대비 적기 때문에, 이들과의 통합재건축에 소극적이였다. 대지지분은 많아도 결국 머릿수 싸움인 투표에서는 불리할 수 있기 때문.
4. 연관 문서
[1] 오히려 90년대 아파트들이 당시 1기 신도시 등 높은 건설 수요로 인해 모래가 부족하게 되면서 소금기를 빼지 않은 바닷모래로 지어서 철근 부식이 더 빨라 70~80년대 아파트들보다 약하단 말도 있다. 압구정 현대아파트는 한강모래를 사용해서 지었다고 한다.[2] 물론 미온적이거나 관심없다는 것이지, 후술된 내용을 보면 알겠지만 재건축에 반대하는 것은 아니다. 특히나 트렌드에 민감한 청년층들은 아크로 서울포레스트, 한남더힐, 나인원 한남 같은 신식 최고급 아파트들의 등장에 더더욱 재건축을 목말라하거나 세 주고 떠나는 분위기가 강해지고 있다.[3] 당시 압구정동에서는 88.31%, 압구정현대 주민들은 오세훈 후보에게 무려 93.6%의 득표를 안겼다.[4] 1구역: 미성아파트, 2구역: 신현대아파트, 3구역: 구현대아파트(8차제외), 4구역: 현대아파트 8차 및 한양아파트 3, 4, 6차, 5구역: 한양아파트 1, 2차, 6구역: 한양아파트 5, 7, 8차[5] 재건축 사업시 원 소유자들의 현금 동원력이 적으면 일반분양을 늘려서 나머지 사업비를 충당할 수밖에 없으므로 최대한 빽빽하게 짓느라 보기만 해도 답답한 외관이 만들어질 수 밖에 없다.[6] 분양은 대지지분이 완벽하게 정리되어야 할 수 있다.[7] 이하 사업성 논란은 현재의 250~300%의 서울시 용적률 제한이 지속 유지된다는 전제 하에서의 이야기이다. 용적률 제한은 과거 계속 변동하여 왔는데, 김대중 정부 때는 건설경기 진작을 이유로 서울시 용적률이 300~399%까지 완화되었던 적이 있고, 당산동, 신도림동, 서부이촌동, 마포구 등에 그러한 용적률로 아파트들이 지어졌었다. 최근에도 홍준표 전 경남지사는 대선후보로 당내 경선에 나서면서 용적률 대폭 완화를 공약한 바 있고 윤석열 후보 역시 고려하겠다는 입장이다. 실제로 최근 오세훈 서울시장이 디자인 혁신 아파트에 360% 용적률을 적용하기로 하면서 현실화되고 있다.[8] 다만 리모델링 추진은 이와 다르다. 이에 대해서는 후술.[9] 압구정동 전체에서 구현대 3차의 234% 다음으로 높은 용적률이다. 3위는 225%인 구현대 1,2차이다.[10] 상향 이전 173%의 저용적률 단지가 된 것이나 다를 바 없다.[11] 다만 이는 20층으로 완화될 가능성이 높다.[12] 반포주공1단지 등 대부분의 재건축 아파트에서 학교 인접부지는 교육당국과의 협의 후 보통 10층 대의 저층을 짓고 있다.[13] 신현대는 동호대교쪽으로 갈수록 한강공원이 작아질 뿐 아니라 전용통행로가 없고, 구현대와 한양은 단지 앞에 한강공원 자체가 없다.[14] 디에이건축·도미니크 페로[15] 이수 힐스테이트로 재건축[16] 대안설계 범위 제한, 이주비 LTV 100% 제한 추가 금융 지원 불가 등의 부분은 비단 삼성물산 말고도 다른 건설사에게도 동일하게 적용되는 제한사항이지만, 앞의 현대백화점 압구정점 재건축과 지하로의 연결, 현대고등학교 유휴부지는 사실상 범현대가 계열사의 협업이 있어야 하는 사항이라 다른 건설사가 추가적인 인센티브를 제안하기가 어렵다.[17] 한자로 표기한 것은 이유가 있다. 現代라는 한자 자체가 압구정 현대아파트의 브랜드로 인식되고 있고 특허청에도 상표출원이 된 것이다.[18] 현대산업개발의 전신이 한국도시개발이다.[19] 현대백화점의 전신이 금강개발산업이다.[20] 토마스 헤더윅 참여[21] 희림건축·UNStudio·나우동인[22] 2분 22초부터[23] 시가 2조원[24] 현대산업개발의 전신이 한국도시개발이다.[25] 시가 2400억원[26] 시가 약 3500억원[27] DA건축·가람건축·CRTKL[28] 2024년에 조감도가 공개되었다.
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