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1. 개요
| 민법 부칙 <법률 제471호, 1958.2.22.> 제3조 (공증력있는 문서와 그 작성) ①공증인 또는 법원서기[1]의 확정일자인있는 사문서는 그 작성일자에 대한 공증력이 있다. ②일자확정의 청구를 받은 공증인 또는 법원서기는 확정일자부에 청구자의 주소, 성명 및 문서명목을 기재하고 그 문서에 기부번호를 기입한 후 일자인을 찍고 장부와 문서에 계인을 하여야 한다. ③일자확정은 공증인에게 청구하는 자는 법무부령이, 법원서기에게 청구하는 자는 대법원규칙이 각각 정하는 바에 의하여 수수료를 납부하여야 한다. <개정 1970ㆍ6ㆍ18> ④공정증서에 기입한 일자 또는 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자는 확정일자로 한다. |
쉽게 말해, 해당 문서가 해당 일자에 존재하고 있었음이 공적으로 증명된 일자 또는 그 증명이 확정일자다. 더 쉽게 말하면, '우리가 이런 계약을 했어요. 알고계세요.(문제가 생기면 증인이 되어주세요)'라고 법원에 신고하는 것이 확정일자다.
확정일자는 보통 다음과 같은 경우에 특히 문제가 된다.
- 지명채권 양도의 제3자에 대한 대항요건: 지명채권을 양도할 때, 그 통지나 승낙은 확정일자있는 증서에 의하지 않으면 채무자 이외의 제3자에게 대항하지 못한다(민법 제450조 제2항).
- 신탁에서 수익권 양도의 제3자에 대한 대항요건: (신탁법 제65조 제2항).
- 채권자의 변경으로 인한 경개의 제3자에 대한 대항요건: (민법 제502조).
- 대항력 있는 주택임대차 또는 상가건물 임대차가 우선변제권(파산의 경우에는 별제권)까지 갖기 위한 요건: (주택임대차보호법 제3조의2 제2항, 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항, 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제415조).[2]
- 비밀증서유언의 방식: (민법 제1069조 제2항).
- : (도시개발법 제43조 제3항).
- : (저작권법 시행령 제18조 제1항 제2호).
이 중에서 법학도들뿐만 아니라 일반인들에게도 익숙하고 실제로도 가장 중요한 것은 지명채권 양도의 대항요건을 갖추는 데 필요한 확정일자와 주택 또는 상가건물임대차의 우선변제권 요건으로서의 확정일자다.
2. 확정일자의 부여
개념 자체를 보아도 알 수 있듯이 공무원이나 공증인이 사문서에 일자를 기입하고 그 사실이 장부에 기재되는 것은 다 확정일자에 해당한다.따라서 법원에서 서류를 접수하면서 찍는 접수일부인(대법원 2004. 7. 8. 선고 2004다17481 판결 참조), 내용증명 우편에 기재되는 발송연월일,[3] 공증인이 사서증서 인증을 해 준 경우 거기 기입된 일자(대법원 2010. 5. 13. 선고 2010다8310 판결 등 참조) 같은 것도 확정일자에 해당한다.
이에 반하여 어떤 사문서를 배달증명을 받아 우송하였다 하더라도, 이는 확정일자 있는 증서에는 해당하지 않는다(대법원 2002. 4. 9. 선고 2001다80815 판결). 배달증명에 의해서는 배달일자만 증명이 될 뿐이고 그 발송일 당시 정말 그런 내용의 문서가 존재했는지까지는 증명할 수 없기 때문이다.
다만 내용증명이 발송되고 상대방이 받아 보았거나 반송되었다면 그 시일즈음에 받아본 것으로 추정하고 의사표시의 효력이 있다고 본다. 다시말해 공증인이나 법원서기관한테 증명받기 힘든 전달해야 하는 의사표시는 등기나 배달증명같은 것 말고 내용증명우편으로 보내란 소리다(대법원 2000. 10. 27. 선고 2000다20052 판결).
확정일자가 부여되어 있는 문서에는 확정일자를 다시 부여받지 못하는 것으로 풀이된다.[4]
그러나 다음과 같이 확정일자만 따로 부여받는 제도가 마련되어 있다.
2.1. 일반적인 확정일자 부여
확정일자 부여신청은 문서소지자가 할 수 있다. 그런데 그 문서소지자가 꼭 문서명의인이어야 하는 것은 아니다.2.1.1. 법원사무관등의 확정일자 부여
지방법원 본원이나 지원이나 등기소에 사문서를 들고 가서 일자확정을 청구하면 확정일자인을 찍어 준다고 한다.[5]2.1.2. 공증인의 확정일자 부여
공증 사무실에 가서도 사서증서에 확정일자를 받을 수 있다(수수료 : 1,000원).[6]2.2. 임대차계약서에의 확정일자 부여
| 주택임대차보호법 제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등) ① 제3조의2제2항의 확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함한다)·군·구(자치구를 말한다)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 이 조에서 "확정일자부여기관"이라 한다)이 부여한다. ② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다. ③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ 제1항·제3항 또는 제4항에 따라 확정일자를 부여받거나 정보를 제공받으려는 자는 수수료를 내야 한다. ⑥ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 확정일자부여기관에 요청할 수 있는 정보의 범위 및 수수료, 그 밖에 확정일자부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령 또는 대법원규칙으로 정한다. 상가건물 임대차보호법 제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) ① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. ② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다. ③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 관할 세무서장은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다. ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 관할 세무서장에게 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있다. ⑤ 확정일자부에 기재하여야 할 사항, 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자의 범위, 관할 세무서장에게 요청할 수 있는 정보의 범위 및 그 밖에 확정일자 부여사무와 정보제공 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
위 조문들을 매의 눈으로 보면 짐작하겠지만 주택이나 상가건물의 임대차계약서의 확정일자 부여에 관한 명령, 규칙은 세 가지가 있다.
- 주택임대차보호법 시행령(대통령령) 제3조 내지 제7조, 주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(법무부령)
- 주택임대차계약증서의 확정일자 부여 및 정보제공에 관한 규칙(대법원규칙)
- 상가건물 임대차보호법 시행령(대통령령) 제3조 내지 제3조의3, 상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙(법무부령)
주택이나 상가건물의 임대차계약서는 본래의 부여기관(지방법원, 등기소, 공증인사무소) 외에 다음과 같은 곳에서도 부여받을 수 있다.
- 주택임대차계약증서: 읍ㆍ면사무소, 동 주민센터, 시ㆍ군ㆍ구의 출장소(수수료: 600원+장수 4매 초과시 초과매수 4매마다 100원).[7][8][9]
- 상가건물 임대차계약서: 세무서(수수료: 없음!)
3. 확정일자부
법원, 등기소, 공증인의 확정일자부에 관해서는 확정일자부 및 일자인 조제에 관한 규정이라는 대통령령이 제정되어 있다.3.1. 통상의 확정일자부
모두에 적었듯이 확정일자를 부여할 때는 확정일자부에도 기재하여야 하는데 구체적으로 청구자의 성명, 주소, 문서명목을 기재하고 일자인과 계인을 찍는다.3.2. 임대차계약서의 확정일자부
특기할 것은 임대차계약서에 확정일자를 부여할 때는 다음과 같은 사항도 확정일자부에 기재한다.- 임대인·임차인의 인적사항
- 주택(또는 상가건물) 소재지
- 임대차 목적물
- 임대차 기간
- 차임·보증금
상가건물 임대차의 경우에는 확정일자부에 임차인의 상호 및 사업자등록번호도 기재한다.
따라서 주택이나 상가건물의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두면 유사시에 임대차계약서가 멸실 또는 망실되더라도, 확정일자부가 계약내용의 간접적인 입증방법이 될 수 있다. 다만, 확정일자부에 위와 같은 사항까지 기재하는 제도는 주택임대차는 2014년 1월 1일부터, 상가건물임대차는 2015년 11월 13일부터 시행되고 있으므로 그 후에 확정일자를 받은 경우에만 적용되는 셈이다.
4. 전자확정일자의 특례
주택임대차와 관련하여 특기할 제도로, 전자확정일자 제도가 있다. 이는 인터넷등기소에서 신청하는 것으로서 임대차계약서를 스캔하여 사이트에 올림으로써 한다.스캔된 이미지는 인터넷등기소에 저장되므로 유사시에 임대차계약서가 멸실 또는 망실되더라도 그 전자화문서를 발급받을 수 있다! 다만 문서 자체가 늘 진본이라고 인정받는건 아니지만 말이다.
5. 확정일자의 효력
우리가 접할 확정일자 가운데 가장 많이 쓰이는 확정일자는 주택임대차와 관련해서다. 엄밀히 얘기하면 주택임대차는 임차인이 임대인에게 돈을 빌려주고 무이자인 대신 그 집에서 살 수 있는 제도다. 전세는 대한민국에만 있는 특이한 제도기 때문에 저당권 대신 전세권이 마련돼 있다. 전세권은 물권으로 그 효력을 대외적으로 주장하려면 등기가 필요한데 등기를 하려면 집주인의 협조가 필요하다. 근데 문제는 집주인이 협조를 안 해준다. 그렇다고 전세권 설정을 안 해놓으면 내가 이 집에 보증금을 주고 세들어살고 있다는 게 증명이 안 되기 때문에 집이 경매로 넘어가도 보증금을 못 받는다.[10] 따라서 집주인 협조가 없어도 전세권을 설정한 것과 같은 효과를 내는 게 확정일자다. 확정일자를 받아놓으면 후순위채권자보다는 먼저 돈을 받을 수 있다.하지만 전입신고 없이 확정일자만 받으면 우선변제권의 요건이 안 돼서 의미 없다.
좋은 제도이고 비용도 저렴하니 제발 받아 두자. 그냥 전입 신고하면서 같이 하면 된다. 더군다나 확정일자(우선변제권)는 대항력(전입신고와 점유사용)와 함께해야 임차인의 권리가 보다 견고해 진다.
확정일자가 우선 변제의 기준이 되며 전세나 월세 얻을 때 부동산중개소의 말만 듣지 말고 등기부등본을 무조건 열람하자.
1,000원 밖에 안한다. 예를 들어 시세 2억원 아파트인데 1억 5천으로 전세를 들어갈 때 등기부등본상 근저당이 5천만원 이상이면 차후에 경매로 집이 넘어갈 시 전세금을 100퍼센트 회수하기 힘들다.
[1] 현행법에서는 법원서기관, 법원사무관, 법원주사 또는 법원주사보가 이에 해당한다.[2] 다만, 소액임차인은 대항력만 갖추면 확정일자가 없더라도 소액보증금 한도 내에서는 우선변제를 받을 수 있다.[3] 실제로는 발송연월일이 인쇄된 스티커를 붙여 준다. 우체국 딱지가 무슨 확정일자냐고 생각할 수 있지만 실제로 "확정일자 있는 내용증명우편" 운운한 판례는 많다. 예: "원심판결 이유에 의하면, 소외 회사가 2008. 11. 7. 이 사건 채권양수도계약상 채권양도금액을 정리한 문서를 소외 1에게 교부하고 소외 1이 그 문서 기재에 따라 이 사건 공사대금을 지급하기로 승낙할 당시 확정일자 있는 증서에 의한 통지나 승낙이 이루어지지 아니한 사실, 그 후 원고들과 지엠플러스, 소외 2, 대호철강에 대한 이 사건 공사대금채권의 각 일부 양도에 관한 내용증명 우편이 피고에게 개별적으로 발송되어 각 도달한 사실 등을 알 수 있다. 위 사실관계를 앞에서 본 법리에 비추어 보면, 원고들과 지엠플러스, 소외 2, 대호철강 상호 간의 이 사건 공사대금채권 각 일부 양도에 대한 우열은 위 확정일자 있는 증서인 내용증명 우편이 피고에게 각 도달한 일시의 선후에 의하여 결정하여야 하고, 확정일자 있는 증서에 의하지 아니한 위 2008. 11. 7.자 통지나 승낙에 의하여 결정할 수 없다."(대법원 2013. 6. 28. 선고 2011다83110 판결). 확정일자와 내용증명우편의 개념을 잘 생각해 보면 왜 후자의 일자가 확정일자에 해당하는지 이해할 수 있다.[4] '주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙'은 이 이치를 명문으로 규정하고 있다(같은 규칙 제3조 제6항 본문). 다만, 가령, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그러하지 아니하다(같은 항 단서).[5] 수수료 : 600원+장수 4매 초과시 초과매수 4매마다 100원[6] 아예 사서증서 인증을 받는 경우가 대부분이겠지만 확정일자만 받는 것도 가능하다.[7] 다만 국민기초생활 수급자 등은 면제(전자확정일자 부여 제외)[8] 조례에 따라 수수료가 무료인 지자체도 존재한다.[9] 임대차계약 신고를 하면서 확정일자를 부여받으면 수수료가 발생하지 않는다.[10] 계약서는 집주인과 세입자 사이에서나 유효하지 경매로 배당받은 사람이나 선순위채권자에게 보여줘봐야 소용없다.