1. 개요
노도강(蘆道江)은 서울특별시 동북부에 위치한 노원구, 도봉구, 강북구를 지칭하는 말로, 부동산 업계와 언론에서 강남3구 부동산 가격의 극적 대비를 위해 서울에서 상대적으로 집값이 낮은 지역인 북부를 예시로 비교하며 생긴 신조어다. 사실 노도강은 1973년 성북구에서 도봉구가 분구된 후 1988년 노원구가 신설될 때까지 15년간 도봉구에 소속되어 있었다.한강 아래쪽이지만 집값은 서울 내에서 하위권인 금관구도 노도강과 함께 자주 언급된다.
2. 상세
노원구나 도봉구는 1980년대에 개발이 되고 아파트가 많이 건설되었다.그러나 도심과 업무 기능까지 갖추면서 엄연히 부유한 지역의 상징성을 가진 강남3구와는 달리 노도강은 세워진 아파트 수에 비해 인프라 수준이 따라오지 못하여 베드타운에서 더 발전하지 못했다. 이 때문에 노도강은 결국 '서민' 혹은 '(집값이나 인프라, 상권의 수준이 상대적으로) 낮은'이라는 의미를 내포하게 되었고, 얼마 지나지 않아 강남북 불균형 개발을 상징하는 말로 자리잡았다. 이는 인프라만큼 집값에 직접적인 영향을 주는 요소는 없다는 의미도 된다.[1][2] 거기에 북한산 같은 산지도 있어 개발에 제약을 받기도 하고 북부라는 심리적 영향 등도 노도강을 상대적으로 사람들이 타 서울 지역들에 비해 덜 선호하는 원인의 하나다. 서울을 둘러싸고 있는 경기도가 남부 위주로 발전하고 있는 점 또한 한몫하고 있는데, 노도강과 가까운 의정부시, 남양주시 등은 노도강 이상의 베드타운인 반면 멀리 떨어진 수원시, 용인시, 성남시 등 경기남부에는 서울 도심이나 강남 못지 않게 일자리가 많고 젊은층 인구가 몰려들면서 갈수록 발전하고 있기 때문이다.
사실 이렇게 한강 이북 서울 및 경기도 지역의 개발이 제대로 되지 않은 근본적인 원인은 북한의 진격 축선이라는 점도 크다. 박정희 정부부터 전두환 정부에 이르기까지 강남을 집중 개발한 이유도 6.25 전쟁 이후 서울특별시를 북한한테 뺏길 수도 있다는 안보상의 위협이 가장 컸다. 더군다나 노도강 지역은 서울 - 의정부 - 연천 - 철원의 경원축선상에 있고, 서울 - 일산 - 파주 - 개성의 경의축선상처럼 임진강과 한강이라는 장벽 역할을 해 줄 거대한 지형지물이 없기 때문에 안보상으로 더 취약하다. 군사적 이유에서도 노도강 및 인접 경기도 지역의 베드타운화는 필연에 가까웠다. 그래도 2000년대 초중반까지는 노도강과 가까운 강북 도심(사대문 안) 지역에 사무직 일자리가 몰려 있었고 노도강 중 노원구는 지금의 동탄신도시 포지션이었을 정도로 젊은층과 아이들이 많은 지역이었다. 그러나 2010년대 이후 젊은층 인구와 일자리가 강북에서 경기남부로 이동하게 되면서 이러한 메리트마저도 줄어들게 된다.
본래 노도강은 모두 1973년부터 1988년까지 도봉구[3]에 묶여 있었으나 1988년에는 중랑천 동쪽과 초안산 남쪽[4]이 노원구로, 1995년에는 우이천 남쪽[5]이 강북구로 분구되면서 지금에 이르렀다. 사실 정확하게 따지자면 1988년 당시에는 도봉동과 창동도 노원구였으나 1989년에는 다시 도봉구로 돌아왔고, 월계동은 중랑천 서쪽이지만 초안산이 가로막고 있는지라 현재도 노원구에 속해 있다. 위 세 구역을 삼분하는 지점은 도봉구 창동에 위치한 초안교다. #
전반적으로 서울에서 집값이 가장 저렴한 가운데[6], 강북구 송중동 일대의 신규 재건축 아파트 단지와 미아뉴타운 신규 단지, 노원구 중계동 은행사거리 학원가 일대 단지가 비교적 시세가 높다. 도봉구는 방학동 도봉구청 인근과 창동역 일대가 그나마 시세가 높은 편인데, 특히 창동역은 민자역사 공사 재개, GTX C, 창동기지 부지 개발 등의 호재들이 겹쳤다.
이 곳의 지하철 노선들로는 수도권 전철 1호선, 수도권 전철 4호선, 서울 지하철 6호선, 서울 지하철 7호선, 서울 경전철 우이신설선 등이 있다. 추후 서울 경전철 동북선, 우이신설선 방학 연장, GTX C선 등이 들어올 예정이지만 강남3구에 비하면 철도가 듬성듬성 깔려 있는 게 현실. 게다가 2호선은 아예 들어오지도 않으며, 순환선이니만큼 연장으로라도 들어올 가능성마저 없다. 노원역 일대를 제외하고는 '업무 지구'라고 할 수 있는 곳이 이웃 자치구에조차 없어 디지털미디어시티로 바로 접근 가능한 은평구에도 밀리는 편이다.[7][8]
고령화 문제도 심화되고 있는데 특히 강북구는 서울 내 노인 비율 1위이다. 1980~2000년대에 상경한 지방 유입 인구가 고령화되어 여전히 살고 있는 반면 경기남부, 인천 신도시에 밀려서 젊은층은 거의 유입되지 않고 있기 때문이다. 심지어 그나마 남은 젊은층들도 경기북부 신도시로 유출되고 있다.
같은 서울 동북권에 위치하고 행정적인 면으로도 동북권으로 보며 정치 성향도 어느 정도 비슷한 성북구가 여기에 안 묶이는 이유는 애당초 이 용어가 부동산 업계에서 만들어낸 단어이며, '분구 전의 도봉구'라는 같은 뿌리를 두고 있는 점에서 기원한다. 성북구는 일단 성북동이라는 전통적인 부촌이 있고 과거 달동네들이 현재는 대거 뉴타운으로 재개발되거나 개발 중인, 즉 부동산 측면에서 재개발로 투자심리를 자극하며 신축 아파트가 많이 세워진 후 가격도 상당히 높아졌다. 생활권 측면에서도 종로 생활권인 성북동, 삼선동, 동선동, 보문동, 안암동, 청량리 생활권인 석관동 등 다른 동북권과 연계되지도 않은 곳도 많은 것도 이유로 본다.
2.1. 부동산 시장의 흐름
2010년대 이후 서울 공화국 현상이 가속화되면서 노도강 역시 유례없는 폭등을 기록하고 있다. 노도강 내 상위권 대단지 아파트[9]의 평당가는 더 이상 비수도권의 그 어떤 최고급 아파트[10]조차도 쫓아오지 못할 정도로 벌어졌고, 수입자동차 매장의 개수도 2010년대 후반 이후 대단히 많아졌다. '서울의 마지막 보루'인 노도강에서 쫓겨나면 더 이상 인서울이라고 할 수 없었으나 2022.05 기준 KB 평당가 서울 25개구 순위에서 노원구가 17위인 걸 보면 노원구의 집값이 단기간에 많이 올랐고, 이젠 노원만큼은 최후의 보루라고 보기도 어려운 상황이다. 어떻게든 서울에 꼭 거주하고는 싶은 수요가 몰린 탓이다. 실례로 같은 단지인 수락리버시티는 하천을 사이에 두고 1/2단지는 의정부시에, 3/4단지는 노원구에 위치하고 있는데 아파트 가격이 같은 면적 기준으로 10% 정도 차이가 난다. 여러 불편한 문제가 있어서 1/2단지 주민들은 지속적으로 서울로의 편입을 요구하고 있다. 관련 기사2022년 들어서는 금리 인상 등의 요인으로 주춤하긴 했지만 어쨌든 인서울이라는 점 하나 덕분에 장기적으로는 계속해서 집값이 오를 것이라는 예측이 제기되기도 했다. 당장 도봉산역과 망월사역의 교통 인프라 차이부터 엄청난데 망월사역과는 달리 도봉산역은 환승센터를 갖춘 환승역이다.[11] 당연히 두 역세권의 집값은 평당가가 거의 1.5배 정도 차이 난다.
노도강 인근의 경기북부(의정부시, 양주시, 남양주시) 신도시 거주자들은 노도강 출신의 젊은층들이 신축 아파트와 정비된 인프라를 갖춘 신도시로 이주한 경우가 꽤나 많다. 다만 전국에서 젊은층이 몰려들고 있는 경기남부 신도시들과 달리 노도강 등 강북에서의 인구유출이 주를 이루다 보니[12] 인구는 양주시[13] 정도를 제외하면 보합세~소폭감소세 정도를 보이고 있다.
하지만 7월 들어서는 '주춤'이 아닌 하락세로 가격이 반전되었다. #, #
2023년 말 들어서는 서울이나 경기도 어떤 지역보다도 큰 하락세를 다시 보여주고 있다. 산이 높으면 골이 깊은 법이라고 할 수 있겠다.
3. 정치
, 도봉구의 정치에 대한 내용은 도봉구/정치 문서
, 강북구의 정치에 대한 내용은 강북구/정치 문서
참고하십시오.전통적으로 민주당계 정당의 지지세가 강했지만 최근 들어 변화의 조짐이 보인다.
2020년 제21대 국회의원 선거에서는 4년 전과 달리 민주당이 이 지역의 지역구 7곳을 모두 석권했다. 반면 강남3구는 다시 한 곳 빼고 모든 지역구를 미래통합당이 가져가며 다시 두 지역의 차이가 극명해졌다.
2021년 재보궐 서울시장 선거때는 1년만에 판세가 뒤집혔다. 특히 노도강 중 도봉구가 보수정당 국민의힘 오세훈 후보에 대한 지지율이 가장 높았고, 그 다음이 노원구였다. 노원구는 다른 서울의 구들과 달리 오히려 사전투표에서 보수정당에게 표를 많이 주었다. 강북구는 관악구와 함께 보수정당 국민의힘에 대한 지지율이 상대적으로 낮았지만 결과적으로 오세훈의 득표율이 과반을 넘기면서 보수정당이 노도강에서 14년만에 올킬승리하였다.
제20대 대통령 선거에서는 노도강에서 모두 이재명 후보가 승리하며 아직 민주당세가 살아 있는 지역임을 보여주었다. 하지만 노원구와 도봉구는 예전보다 득표율 차가 적어서 보수화되었음을 대변해 주었고, 강북구는 모든 동들에서 이재명 후보가 승리하고 서울 내에서 최대 득표율 격차를 보여주는 등 서울에서 가장 민주당세가 강한 지역이 되었다.
제8회 전국동시지방선거에서는 도봉구청장이 국민의힘으로 넘어가는 이변이 벌어졌으며[14], 강북구도 표차가 500표도 나지 않는 신승을 거둔 데다 시장 선거에서는 전부 국민의힘 오세훈 후보가 완승했다.
노도강 아래 붙어 있는 성북구의 경우 부동산 분야에서는 따로 분리해 부르는 편이지만 정치적 성향만은 노도강과 유사하기에 정치적으로는 노도강과 묶이는 경우가 있다.
제22대 국회의원 선거에서는 노도강 모든지역이 민주당에게 넘어가는 와중에 도봉구 갑 지역에서 김재섭 국민의힘 후보가 안귀령 더불어민주당 후보에게 신승을 거두었다. 도봉구가 그래도 노도강 세 지역 가운데 지선에서도 도봉구청장이 당선될 정도로 보수성향이 강한 것과 안귀령 후보에 대한 유권자들의 불만이 겹쳐서 험지에서도 승리를 거두었다.
4. 노도강의 미래
이들 지역에서 가장 변화가 빠른 지역은 4호선 연선, 특히 수유역 역세권 지역은 변화가 지속적으로 진행되고 있다.노원구와 도봉구는 과거 대표적 베드타운으로 개발이 완료된 지역이라 그동안 대규모 개발에 동력이 부족했으나 강남북 불균형에 대한 불만 여론에 힘입어 2010년대 후반부터 개발의 필요성에 힘을 얻고 있다.
앞으로 강남북균형발전 정책에 따른 많은 변화가 예상되는 지역이 노도강이며, 우선 2030서울플랜에 포함된 도봉구 창동과 노원구 상계동 지역에 많은 변화가 있을 것으로 보인다.
윤석열 정부의 대통령실 용산 이전으로 인해 제한되던 P73B 비행제한구역이 해제된다.
서울시가 '동부간선도로' 지하화를 계기로 중랑천을 중심으로 한 서울 동북권의 대대적인 도시 공간 재편에 나선다. 서울시는 동북권을 관통하는 주요 지천인 중랑천 일대를 문화와 휴식, 예술이 어우러진 '수변감성거점'으로 탈바꿈할 계획이다.[15]
4.1. 창동 상계 신경제 중심지 프로젝트
가용부지 38만㎡에 스타트업존, 글로벌라이프존, 글로벌비즈니스존 등 3개권역 3단계로 추진한다는 게 기본 구상안이다.- 1단계
창동역 환승주차장과 문화체육시설 부지 등 우선적인 개발이 가능한 시유지에 선도사업을 추진해, 사업의 조기가시화에 따른 파급효과를 기대할 수 있다. 창동역 환승주차장 부지 4만6217㎡의 절반을 스타트업존으로 설정해 2017년부터 공사에 착수했으며, 창업 지원 시설을 집중 공급할 계획이다. 한국 최초로 15,000~20,000석의 복합문화공연시설 서울아레나를 건립해 문화, 관광 인프라 공간이자 수도권 동북부지역의 문화, 경제 허브로 조성할 계획이다. 일본 사이타마 슈퍼 아레나와 영국 런던의 O2 아레나가 도심의 기능을 부도심으로 분산시키고 지역 활성화를 유도했던 것처럼 창동.상계 지역도 아레나급 복합문화공연시설을 통해 '사람이 모이는 곳'으로 만든다는 게 서울시의 구상이다. - 2단계
창동차량기지 이전으로 인해 생기는 18만㎡의 가용부지를 중장기 전략에 기초한 융합캠퍼스존, 첨단산업존, 인큐베이팅존, 지원시설존으로 세분화해 글로벌비즈니스존으로 조성할 계획이다. 도봉면허시험장 부지 6만7420㎡도 차량기지와 통합개발을 추진해 중심업무 거점으로 조성할 것이라고 한다. - 3단계
창동역 환승주차장 부지 절반은 GTX C선 개통 및 KTX 노선연장과 관련한 복합환승센터 기능 도입을 위해 당분간 유보지로 확보할 계획이다.
4.2. 광운대역세권개발사업
5. 여담
부동산 업계, 언론 등을 중심으로 노도강이 자주 언급돼서 그렇지 실제로는 중랑구가 더 고평가되어 있다. 노도강은 최소한의 학군, 대학 등도 있는 데다 강남과 멀리 떨어져 있다는 단점이 아이러니하게도 '균형 발전'이라는 약간의 개발 호재로 작용할 수도 있는 반면 중랑구는 철도 교통 때문에 사실상 동대문구, 성동구, 광진구에 묻어가는 애매한 신세에 처해 있다.[16][17]비슷한 의미로 금관구(금천구, 관악구, 구로구)가 있으나 이쪽은 1960년대부터 토지구획정리사업으로 개발된 지역이라 의미가 다르다. 하지만 이 쪽은 서울디지털산업단지의 영향으로 베드타운을 탈출했다.
2018년~2021년 부동산 버블을 맞으며 부동산 커뮤니티를 비롯하여 여러 커뮤니티에서 다소 비하적인 표현으로 악용되는 경우가 많다. 지방 지역을 비하를 하거나 지방 부촌에 대해 시기, 질투하는 경우에도 이 용어를 사용하는데, 즉 서울 부심을 부리는 경우 노도강 아파트들에 비해 '평당가'가 저렴하다는 이유로 조롱한다. 사실 노도강 지역의 평수 84타입의 아파트를 빚 없이 갖고 있다면 서울 순자산 상위 20%를 바로 넘기 때문에 절대적 수치로 부자는 아니어도 가난하지는 않다.
6. 관련 문서
[1] 사실 위 문단은 반만 맞는다. 창동-상계지역 주공아파트가 입주하던 1990년대 초반까지만 해도 인프라 차원에서 서울시의 중간 이상은 갔는데 신도시와 비슷한 계획도시이기 때문이다. 하지만 개발된 타이밍이 애매한 바람에 21세기 대중들의 니즈와는 덜 어울리는 아파트들이 들어서서 아파트의 버프가 약했다. 해당 지역은 10~20평대 소형아파트가 주류를 이루지만 시대적 이유로 15층의 고층 아파트로 지어졌다. 바로 이 점이 약점인데 더 일찍 개발된 곳은 역시 서민용 10평대가 대부분이지만 5층짜리 저층으로 지어져서 최초 지역민들의 경제력은 창동, 상계와 비슷했으나 차후 중, 대형평형으로 재건축되면서 큰 평수 신축아파트로 탈바꿈했으며, 1기 신도시 등 더 늦게 개발된 곳은 최소 20평대 이상, 보통은 30평대의 중형 아파트로 주로 개발되었다. 정체된 거주민들의 경제력은 계획도시일 시절의 인프라조차 제대로 살리지 못했고 이게 지역의 정체를 불러왔다. 은행사거리 문서를 보면 알겠지만 최초 개발시 10~20평대 주공아파트 위주가 아니라 동 시기 개발된 목동신시가지처럼 20~50평 위주로 개발되었다면 이후의 운명은 많이 달라졌을 것이다.[2] 2022년 5월 기준 KB 평당가 서울 25개구 순위가 노원구 17위, 관악구 18위, 구로구 20위, 금천구 25위다.[3] 옛날에는 성북구에 속했다.[4] 구 양주군 노원면 지역. 1914년 해등촌면(현재의 도봉구 일대)과 합쳐져 노해면이 되었다가 1963년 서울로 편입.[5] 구 한성부 성저십리 - 고양군 숭인면 지역. 이 지역은 1949년에 서울로 재편입되었다.[6] 2023년 12월 기준 KB 평당가 서울 25개구 순위 노원구 22위, 도봉구 25위, 강북구 24위.[7] 심지어 도봉구는 노원구와 강북구에 둘러싸인 신세인지라 자치구 하나 건너서도 업무 지구를 찾기 어렵다.[8] 2022.05 기준 KB 평당가 서울 25개구 순위가 노원구 17위, 은평구 21위.[9] 현재 노도강 평당가 1위는 상계주공5단지이며 신탁방식 재건축으로 신탁사가 선정(=재건축조합 설립과 동등)된 상계주공5단지의 경우 10년 보유 5년 거주 1가구 1주택자만 매도 가능하다.[10] 비수도권 최고 평당가인 해운대 엘시티의 2020년 평당가도 노도강 상위권 정도에 불과하다.[11] 의정부에도 환승역이 있기는 하지만 서울로 진입하려면 어차피 도봉산역을 거쳐야만 하기에 메리트가 없다.[12] 경기남부가 일자리, 인프라에서 경기북부를 압도하는 것도 크지만 충청도, 경상도, 전라도 등 남부 지방 출신들에게 경기북부는 고향에서의 거리가 너무 멀다.[13] 양주신도시는 파주시 운정신도시와 함께 경기북부에서 가장 젊은 지역이다.[14] 사실 이변이라고 하기는 어려운 것이 연속 3선에 성공한 더불어민주당 소속 이동진 前 구청장에 대한 평판이 3연임과는 별개로 그닥 좋지 않았던 터라 구청장 자리가 국민의힘으로 넘어갈 가능성이 매우 높았다.[15] 매일경제 (2022.05.16): 동부간선도로 지하화…손꼽아 기다리는 노도강 아파트는[16] 상봉터미널의 대부분 기능이 광진구 소재인 동서울터미널로 옮겨간 것으로도 알 수 있다. 다만 이는 상봉터미널의 입지가 강변북로를 끼고 있는 동서울터미널보다 현격히 나쁘다는 것도 고려해야 한다. 게다가 강원도 방향 철도교통의 확충으로 인해 동서울터미널도 상봉터미널처럼 몰락할 가능성이 있다.[17] 동대문구, 성동구, 광진구는 본래 경합지역이었다가 한때 민주당세가 막강해졌지만 지금은 다시 보수화되고 있다.